Warum gibt es Renovierungs- oder Sanierungspflichten?
Im Mietrecht ist nicht festgeschrieben, dass der Mieter die Wohnung renovieren muss, wenn er auszieht. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, kleine Schönheitsreparaturen, unter die das Renovieren fällt, im Laufe seiner Mietzeit zu erledigen. Große Sanierungsarbeiten müssen vom Vermieter getragen und erledigt werden. In vielen Fällen ist jedoch vom geschlossenen Mietvertrag abhängig, ob Sie die alte Wohnung renovieren müssen oder nicht.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Laufe der Jahre viele Urteile gefällt, die das Renovieren nach der Mietzeit betreffen. In vielen Fällen haben die Mieter gewonnen und die Vermieter somit das Nachsehen gehabt. Somit muss der Mieter oftmals die Wohnung nicht renovieren, auch wenn dies im geschlossenen Mietvertrag miteinander vereinbart wurde. Zudem ist ausschlaggebend, in welchem Zustand Sie als Mieter die Wohnung übernommen haben.
Wann muss der Mieter handeln?
Der Mieter muss die Wohnung renovieren, wenn er auszieht und die Wände in bunten Farben gestrichen oder tapeziert hat. Die farbigen Tapeten müssen demnach entfernt werden. Haben Sie die Wände farbig gestrichen, müssen diese wieder weiß sein, sobald Sie den Schlüssel an den Vermieter übergeben. Haben Sie in Ihrem Mietvertrag die Klausel, dass die Wohnung besenrein übergeben werden muss, sind Sie lediglich verpflichtet, das Objekt frei von Müll und gekehrt zu übergeben.
Viele alte Mietverträge sehen vor, dass das gemietete Objekt in einem Rhythmus von 3,5 bis 7 Jahren renoviert werden muss. Diese Fristen sind jedoch von dem Alter des Mietvertrages abgängig. Etwaige Fristen müssen laut Bundesgerichtshof flexibel gestaltet werden. Renoviert werden müssen Räume, die unansehnlich geworden sind.
Sollte die Wohnung Mängel aufweisen, müssen diese umgehend dem Vermieter gemeldet werden. Dieser kann zu Schadenersatzzahlungen verpflichtet werden, wenn Folgeschäden entstehen, weil der Mieter diese nicht gemeldet hat.
Wann muss der Vermieter handeln?
Doch auch der Vermieter hat Pflichten. Diese betreffen die Instandhaltung der Wohnung. Lediglich für sogenannte Kleinreparaturen kann der Mieter zur Kasse gebeten werden. Die Grenze liegt laut Rechtsprechung bei 75 Euro. 100 Euro sind jedoch auch noch im Rahmen.
Ebenso muss der Vermieter Mängel und Schäden zeitnah beseitigen, wenn der Mieter diese meldet. Der Mieter muss die Schäden und Mängel beheben, die auf normalen Verschleiß zurückzuführen sind. Der Vermieter muss auch Schimmel beseitigen, sobald dieser gemeldet wurde. Auch bei diesem Punkt hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass nicht die Bausubstanz an der Schimmelbildung schuld ist.
Die Heizung muss in der Heizperiode funktionieren, sodass die Räume auf mindestens 20 Grad zu heizen sind. Außerhalb der Heizperiode muss die Heizung diese Leistung nicht bringen.
Rechtsgrundlage für Renovierungs- und Sanierungspflichten
Ein Wohnungsmietvertrag beinhaltet für beide Parteien, Mieter wie auch Vermieter viele Rechten und Pflichten. Es handelt sich um einen zivilrechtlichen Vertrag mit wechselseitiger Wirkung. Im Bürgerlichen Gesetzbuch § 535 BGB sind sowohl der Inhalt als auch die Hauptpflichten des Mietvertrages geregelt, sodass beide Parteien eine rechtliche Grundlage haben.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist in § 556 BGB festgehalten, dass die Betriebs- und Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten ausgestellt werden müssen. Ansonsten verliert der Vermieter seinen Anspruch auf eine eventuelle Nachzahlung.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch finden Sie eine Vielzahl von Paragrafen, die sich um den Mietvertrag und das Mietrecht drehen.
Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?
Beide Parteien haben Rechte und Pflichten. Doch welche sind dies genau?
Mieter
Rechte
- Nutzung der Mieträume
- Mietminderung
- Nutzung von Haushaltsgeräten
- Tierhaltung
Pflichten
- Melden von Schäden und Mängel
- Reparaturen und Sanierungen dulden
- Abstimmen von Untervermietung und Umbauten
Vermieter
Rechte
- Fristlose Kündigung
- Mieterhöhung
- Besichtigung der Wohnung
Pflichten
- Instandsetzung
- Funktion der Heizung
- Erstellen einer Nebenkostenabrechnung
- Prüfung der Mietsache
Energetische Sanierung und Modernisierung
Energetische Sanierungen und Modernisierungen sind wichtige Maßnahmen, um Immobilien auf den neuesten Stand der Energieeffizienz zu bringen. Diese Maßnahmen können von einer verbesserten Dämmung über den Einbau von modernen Heizsystemen bis hin zu neuen Fenstern reichen. Ziel ist es, den Energieverbrauch zu senken und den Wohnkomfort zu erhöhen.
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Immobilie in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten und notwendige Instandsetzungen durchzuführen. Energetische Modernisierungen können jedoch auch im Interesse des Vermieters sein, da sie langfristig zu einer Wertsteigerung der Immobilie und zu Einsparungen bei den Betriebskosten führen können.
Nach deutschem Mietrecht darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen Sanierungsmaßnahmen durchführen, die zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen. Dazu muss er die Mieter jedoch rechtzeitig, mindestens drei Monate vorher, über
- die geplanten Maßnahmen,
- deren Beginn,
- Umfang,
- voraussichtliche Dauer
- sowie die zu erwartende Mieterhöhung informieren.
Die Mieter müssen diese Arbeiten grundsätzlich dulden, sofern sie nicht unzumutbar sind.
Sind die Sanierungsmaßnahmen so umfassend, dass während der Arbeiten eine Ersatzwohnung vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird und ist der Umzug auf Zeit zumutbar, können Mieter keine Mietminderung aufgrund der Modernisierungsarbeiten durchsetzen.
Fazit
Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter sind umfangreich, jedoch werden beide Seiten vom Bürgerlichen Gesetzbuch abgesichert. Dies schafft folglich die rechtliche Grundlage. Ebenso sind darin Renovierungs- und Sanierungspflichten geregelt, sodass auch dies gesichert ist. Beide Seiten müssen ihren Teil des Vertrages erfüllen, um das Mietobjekt so gut wie möglich zu schützen.
