Was bedeutet eine Modernisierung für Immobilieninvestoren und Vermieter?
Um als Immobilieninvestor langfristig Erfolg zu haben, ist es wichtig, stets den Wert der eigenen Gebäude im Blick zu haben. Eine Modernisierung dient der Wertsteigerung der Immobilie und senkt gleichzeitig die Betriebskosten. Der Wohnkomfort der Mieter wird erhöht und eine moderne Immobilie zieht mehr potenzielle Mieter an.
Doch die Finanzierung einer Modernisierungsmaßnahme stellt viele Investoren und Vermieter vor die Frage, ob und wie viel wertvolles Eigenkapital benötigt wird. Hier kann ein Modernisierungskredit eine sinnvolle Art der Finanzierung darstellen. Doch welche Vorteile ergeben sich für Vermieter durch eine Modernisierung?
Vermieter können gemäß § 559 BGB die jährliche Miete um acht Prozent der für die Immobilie aufgewendeten Kosten erhöhen. In § 559 BGB ist darüber hinaus juristisch geklärt, welche Kosten innerhalb dieser Modernisierungsumlage absetzbar sind. Dementsprechend gehören Schönheitsreparaturen und Arbeiten zur Erhaltung der Bausubstanz ebenso wenig zu umlegbaren Kosten wie ein neuer Teppichboden. Renovierungen und reine Sanierungsmaßnahmen sind damit ausgeschlossen.
Die Modernisierungsumlage greift nur für Kosten, wenn
- dadurch eine erhebliche Steigerung des Gebrauchswerts Ihrer Wohnung eingetreten ist (z. B. durch eine Verbesserung des Wohnungszuschnitts)
- die Modernisierungsmaßnahme die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert (z. B. durch die Verbesserung der sanitären Einrichtungen) oder
- Energie oder Wasser nachhaltig eingespart wird (z. B. durch Wärmedämmungs- und Isolierungsmaßnahmen)
Was sind Motive für eine Modernisierung?
Für Immobilieninvestoren stellen vermietete Objekte eine langfristige Geldanlage mit Gewinnerzielungsabsicht dar. Daher muss sich auch eine Modernisierungsmaßnahme am Ende finanziell lohnen. Idealerweise sollte ein Euro, der in eine Modernisierung investiert wurde, mindestens drei Euro Wertsteigerung erreichen. Setzen Sie sich mit Ihrem lokalen Mietmarkt auseinander und analysieren Sie Ihre Mieterklientel. Modernisieren Sie anschließend nur das, was der Markt wirklich hergibt. Und auch nur bis zu einem Niveau, das Ihrer Mieterzielgruppe entspricht.
Besonders gut lassen sich Modernisierungen mit Umnutzungen oder Aufteilungen kombinieren, z.B. indem aus einer großen Wohnung zwei kleinere Wohneinheiten entstehen oder eine ehemalige Gewerbefläche zu Wohnraum umgewidmet wird.
Modernisierungen rechnen sich daher an Top-Standorten mit hoher Nachfrage oft deutlich mehr als in C-Lagen, wie dem ländlichen Ostdeutschland. Hier lohnt sich eine Modernisierung finanziell oftmals nur auf minimalem Niveau. Doch auch in ländlichen Regionen kann attraktiver, moderner Wohnraum dazu beitragen, einen größeren Personenkreis anzusprechen.
Modernisierungen, die weniger Wertsteigerung bringen als Sie kosten, sollten vermieden werden. Vermeiden Sie auch eine Modernisierungsmaßnahme nur um des Modernisieren willens. Wägen Sie immer sorgfältig ab. Keine Gründe für eine Modernisierung sind daher:
- Weil der Nachbar modernisiert hat
- Einzig um Steuern zu sparen (Steuerersparnis darf immer nur ein zusätzlicher Vorteil, nie der Grund sein)
- Um Zuschüsse der Gemeinde oder KfW zu erhalten
- Um optisch zu verbessern
- Weil der Handwerker meint, es sei erforderlich
- Nicht den Handwerker entscheiden lassen, was „Standard“ ist
- Nur wegen der Modernisierungsumlage (8 %) aufwerten
Am Ende sollte die tatsächliche Verbesserung der Wohnqualität für Ihre Mieter im Vordergrund stehen. Finanzielle Vorteile durch Steuerersparnisse und eine Erhöhung der Mieten lohnen sich nur dann wirklich, wenn zuvor klug investiert wurde. Dann können Sie sogar von der Null-Steuer-Strategie profitieren.
Was ist ein Modernisierungskredit?
Ein Modernisierungskredit ist eine spezielle Form des Ratenkredits, der dazu genutzt wird, eine Modernisierung oder Sanierung einer Immobilie zu finanzieren. Es handelt sich um einen zweckgebundenen Konsumentenkredit. Daher wird er auch als zweckgebundener Ratenkredit, Wohnkredit oder Sofortkredit bezeichnet. Im Gegensatz zur Baufinanzierung oder dem Renovierungskredit ist der Modernisierungskredit nur für die Modernisierung bestehender Immobilien gedacht. Die genauen Vertragsbedingungen und -konditionen vereinbaren Kreditgeber und -nehmer dabei individuell.
Das sind die zentralen Eigenschaften eines Modernisierungskredits:
- für Immobilienbesitzer
- für den Werterhalt nutzbar
- ohne Grundbucheintragung erhältlich
- mit staatlichen Darlehen und Zuschüssen kombinierbar
- Darlehen in einer Höhe von 5.000 bis 50.000 Euro
Da ein Modernisierungskredit zweckgebunden ist, ist er zu günstigen Konditionen erhältlich – wenn auch etwas teurer als bei einer reinen Baufinanzierung. Solche Konsumentenkredite sind relativ unbürokratisch und auch bei niedrigen Darlehenssummen bis 50.000 Euro zu bekommen. Der Darlehensnehmer muss beweisen, dass er Eigentümer der Immobilie ist, zum Beispiel durch Vorlage des Grundbuchauszugs. Am Ende zahlt die Bank das Darlehen aus und der Kreditnehmer zahlt regelmäßig die Raten nebst Zinsen.
Das Vorhaben sollte auf Modernisierung abzielen. Prüfen Sie zudem, ob es sich auch um einen echten, zweckgebundenen Modernisierungskredit handelt. Nur so können Sie von allen Vorteilen profitieren.
Für wen ist ein Modernisierungskredit geeignet?
Modernisierungskredite gibt es für Immobilieneigentümer und angehende Immobilienkäufer. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, rentiert sich ein Modernisierungskredit jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Gerade dann, wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen, können umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sein. Für Immobilieneigentümer, die Modernisierungen zwischen 5.000 und 50.000 Euro anstreben, ist der zweckgebundene Modernisierungskredit dabei oft die sinnvollste Lösung. Zusätzlich kommt auch ein KfW-Darlehen oder ein staatlicher Zuschuss infrage. Der Modernisierungskredit ist im Vergleich zu diesen Alternativen für Immobilienbesitzer bestens geeignet, weil er unkompliziert und trotzdem günstig ist.
Mieter können allerdings keinen Modernisierungskredit nutzen, denn sie sind nicht Eigentümer der Immobilie. Außerdem benötigen Mieter immer die Zustimmung des Eigentümers, um Modernisierungen vornehmen zu können. Mit einem freien Ratenkredit können sie dennoch eine Modernisierungsmaßnahme finanzieren. Allerdings ist die Darlehenshöhe begrenzt und die Zinsen meist teurer, da keine Grundbucheintragung erfolgt. Ein Kredit lohnt sich für Mieter nur dann, wenn sie langfristig in der Wohnung bleiben.
Was sind die Vorteile und Nachteile eines Modernisierungskredits?
Zusammenfassend stellen wir hier die Vorteile den Nachteilen des Modernisierungskredits gegenüber. Ein Modernisierungskredit bietet Immobilieninvestoren einige Vorteile. So kann bei der Finanzierung das Eigenkapital geschont werden. Zudem können durch die Modernisierung Betriebskosten gesenkt und die Energieeffizienz erhöht werden. Nicht zuletzt ist auch die Wertsteigerung der Immobilie für eine höhere Rendite interessant.
- Eigenkapital schonen und Finanzierung sichern
- Energieeffizienz steigern und dadurch Betriebskosten senken
- Wert der Immobilie erhöhen und Rendite steigern
Ein Modernisierungskredit hat jedoch auch einige Nachteile. So fallen neben dem Zinssatz auch weitere Kosten an, wie z.B. Bearbeitungsgebühren. Zudem ist die Laufzeit des Kredits in der Regel relativ lang und die Tilgung erfolgt in kleinen Raten.
- Zinsen und weitere Kosten
- Laufzeit und Tilgung
- nur für kleinere Beträge möglich
Vereinfachtes Verfahren für den Modernisierungskredit
Für besonders kleine Kredite bis 10.000 Euro gibt es zusätzlich ein vereinfachtes Verfahren. Auch wenn hierin einige Vorteile liegen, sollte dies allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass das vereinfachte Verfahren auch mit Einschränkungen einhergeht.
Wie bei jeder Modernisierungsmaßnahme muss auch die kleine Modernisierung den Mietern mindestens drei Monate vor Baubeginn angekündigt werden. Eine voraussichtliche Mieterhöhung ist ebenfalls direkt mit der anvisierten Höhe anzukündigen. Auch die Berechnung der Mieterhöhung wird vereinfacht. Vermieter brauchen nicht den genauen Anteil der in den Kosten enthaltenden Erhaltungsarbeiten zu berechnen. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent der Kosten dafür abgezogen. Nur die verbliebenen 70 Prozent der Modernisierungskosten können Sie gemäß der Acht-Prozent-Umlege auf die Mieter abwälzen.
Bei kleinen Modernisierungen gibt es zudem keine Härtefallregelung. Das bedeutet, dass Mieter nicht gegen die Modernisierung und eine entsprechende Mieterhöhung vorgehen können. Nach der Mieterhöhung gemäß dem einfachen Verfahren dürfen Sie jedoch in den kommenden zwei Jahren bei Eigentumswohnungen bzw. fünf Jahren bei Häusern die Kosten einer großen Modernisierung nicht mehr umlegen. Planen Sie die Modernisierungsmaßnahmen also ganz genau und rechnen Sie nach, welche Option für Sie die beste ist.
Das vereinfachte Verfahren für den Modernisierungskredit zusammengefasst:
- bis 10.000 Euro pro Wohneinheit
- keine Angabe zu den zukünftigen Betriebskosten in der Modernisierungsankündigung nötig
- 30 Prozent pauschale Kürzung der Kosten für Erhaltungsarbeiten
- keine Härteeinwände der Mieter möglich
- weitere Modernisierungsumlagen bei für 2 bis 5 Jahre ausgeschlossen
Wie kann man mit dem Modernisierungskredit die Modernisierungskosten beim Immobilienkauf mitfinanzieren?
Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen, können die anstehenden Modernisierungskosten je nach Bank bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs direkt mitfinanzieren. Als Modernisierungsmaßnahme gelten: die Sanierung der Heizung, Dacharbeiten, der Austausch von Fenstern und Türen, Grundrissverbesserungen, Türen, eine Elektrosanierung, Sanitärarbeiten sowie die Erneuerung von Bad und Wärmedämmung. Sanierungen, die nicht mitfinanziert werden können, sind dagegen: die Erneuerung der Bodenbeläge und Malerarbeiten.
Was Banken hingegen gar nicht mögen, sind Totalsanierungsobjekte. Die Grenze der finanzierbaren Modernisierungskosten liegt daher oft um die 30 Prozent des Kaufpreises. Gehen Sie im Schnitt davon aus, dass die Bank 50 Prozent der Modernisierungskosten als wertsteigernd ansieht. Alles darüber schlägt auf den Beleihungsauslauf durch. Reine Renovierungskosten bspw. für Malerarbeiten und Bodenbeläge werden dagegen in den meisten Fällen gar nicht finanziert.
Beim Erwerb einer Immobilie sind 30 Prozent zusätzliche Modernisierungskosten jedoch oftmals zu viel. Entsprechend sollte die Modernisierung erst mal unter 30 Prozent reduziert und die Renovierung zunächst nicht mitberechnet werden. Dies können Sie nach der großen Modernisierung mit einem Modernisierungsdarlehen (Blankokredit), das dann auch für Renovierung eingesetzt werden kann, angehen. Vorausgesetzt, das Objekt hat nach der ersten Modernisierung schon eine Restnutzungsdauer und damit eine generelle Beleihbarkeit erreicht.
In der Hauptfinanzierung muss alles voll nachgewiesen werden. Alles im Modernisierungsdarlehen hängt dann wieder stark davon ab, wer Kreditgeber ist – da geht es von gar keinen Nachweisen bis zu 100 Prozent. Informieren Sie sich vorher bei der Bank, was Sie nachweisen müssen und bewahren Sie alle Angebote und Rechnungen von Handwerkern gut auf. Es empfiehlt sich auch eine rigorose Baudokumentation.
Einen Modernisierungskredit ohne Nachweise sollten Sie sich jedoch besser für spätere Baumaßnahmen aufsparen. Schätzen Sie die Kosten für jedes Gewerk und unterfüttern Sie dies ggf. mit ein paar Angeboten von Handwerkern. Ein Architekt oder eine genaue Planung sind für die Kreditanfrage oft nicht notwendig.
Welche Finanzmodelle gibt es für den Modernisierungskredit?
Ein Modernisierungskredit bieten, wie bereits oben erwähnt, viele Vorteile. Im Folgenden gehen wir näher auf die langfristigen Auswirkungen für Ihre Finanzplanung ein. Denn Modernisierungen können in der Steuererklärung Ihre Steuerlast drücken. Allerdings bietet es Vorteile, die Aufwendungen auf fünf Jahre zu verteilen. Dies glättet auch die Progression. Gerade bei engen Haushaltsrechnungen ohne großen finanziellen Spielraum sollte dies die bevorzugte Wahl sein, um auch auf dem Steuerbescheid konstante Einkommen zu haben. Unterm Strich: so schön sofortige Steuerrückerstattungen auch sind, die über die Jahre verteilte Progressionsglättung ist oft die bessere Wahl.
Was muss ich bei der Modernisierungsumlage beachten?
Streitpunkt ist immer: Was genau bedeutet Modernisierung und was Sanierung. Denn für die Mieterhöhung müssen viele Dinge auf einmal beachtet werden:
- Nur die Kosten der tatsächlichen Modernisierungsmaßnahmen können
- mit acht Prozent auf die jährliche Miete
- über 12,5 Jahre
- bis max. 20 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus umgelegt werden.
Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, wäre die korrekte Reihenfolge zunächst eine normale Mieterhöhung der Miete alle drei Jahre um 15-20 Prozent, um einen alten Mietvertrag auf das aktuelle Niveau zu bringen. Erst daraufhin bietet sich die Modernisierungsmieterhöhung an.
In den ersten drei Jahren sollten Sie zudem nur in Substanz erhaltende Maßnahmen investieren. Diese können Sie als anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand steuerlich ansetzen. Wenn die Instandhaltungskosten in den ersten drei Jahren ab Eigentumsübergang zusammengenommen 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, müssen Sie die Kosten als Herstellungskosten abschreiben. Planen Sie große Modernisierungsmaßnahmen daher erst nach Ablauf der drei Jahre.
Im Regelfall läuft die Mietanpassung daher folgendermaßen ab:
- Direkt nach Kauf: Mietanpassung 15-20 Prozent. Wegen 15 Prozent anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand keine umfangreichen Modernisierungen in den ersten drei Jahren
- Alle drei Jahre: Mietanpassung von 15 bis 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Nach Modernisierung: Anpassung der jährlichen Miete um acht Prozent der Modernisierungskosten über 12,5 Jahre bis max. 20 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete
Was ist die Kappungsgrenze?
Beachten Sie bei Ihren Modernisierungsplänen unbedingt auch den Quadratmeterpreis der im Mietvertrag vereinbarten Miete sowie die Kappungsgrenze in Ihrer Region. Besonders günstige Mieten wurden zusätzlich vor ausufernden Modernisierungen geschützt. Daher können bei Mieten über sieben Euro pro Quadratmeter bisheriger Miete max. drei Euro pro Quadratmeter Modernisierungsumlage auf sechs Jahre verteilt werden. Bei einer Miete von unter sieben Euro pro Quadratmeter können Sie sogar nur um max. zwei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren erhöhen.
Diese Kappungsgrenze gilt bei einem bereits bestehenden Mietvertrag sowie bei allen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Kappungsgrenze ist daher nicht bei Neuvermietungen anzuwenden. Hierbei gilt es jedoch, örtliche Mietpreisbremsen zu beachten. Bei der Modernisierungsumlage bleibt die Miete dauerhaft erhöht und wird nach Ablauf der 12,5 Jahren nicht wieder reduziert.
Was gehört alles zu einer Sanierung und was zu einer Modernisierung? Erfahren Sie jetzt mehr dazu in unserem Ratgeber zum Thema Wohnungssanierung!
Null-Steuer-Strategie durch Modernisierung im Privatbestand
Ein kleiner Teil der Immobilieninvestoren beherrscht das Null-Steuer-Spiel. Dabei werden die kompletten Gewinne (inkl. bereits bezahlter Lohnsteuer) durch kreditfinanzierte Modernisierungen im Bestand, die gleichzeitig noch anteilig auf den Mieter umlegbar sind, aber sofort (oder über fünf Jahre verteilt) von der Steuer abgesetzt werden, aufgefressen. Dadurch kann nachträglich die komplette Einkommenssteuer wegfallen und zu einer hohen Steuererstattung führen.
Diese Strategie geht allerdings nur für private Immobilieninvestoren mit bis zu drei Anlageobjekten auf. Bei der Fix-und-Flip-Strategie werden z.B. regelmäßig Immobilien mit dem Zweck des schnellen und lukrativen Weiterverkaufs erworben. Hierbei liegt klar eine gewerbliche Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht vor, weswegen man die Gewerbesteuer nicht loswerden kann. Die Einkunftsarten „Gewerbebetrieb“ und „Vermietung und Verpachtung“ können die Gewerbesteuer nicht verrechnen.
Bei dem gewerblichen Kauf und Verkauf von Immobilien kommt zudem die sogenannte Spekulationssteuer zum Tragen. Dies ist immer der Fall, wenn Sie eine in den vorangegangenen zwei Kalenderjahren nicht selbst bewohnt haben. Um die Spekulationssteuer beim Verkauf ausgleichen zu können, müssen hohe Preisaufschläge auf den Einkaufspreis realisiert werden.
Für die Null-Steuer-Strategie brauchen Sie eine Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt. Schließen Sie diese rechtzeitig vor Beginn der Bauarbeiten ab.
Was ist bei der Modernisierungsvereinbarung zu beachten?
Viele Gemeinden fördern die Modernisierung sanierungsbedürftiger Immobilien. In der Modernisierungsvereinbarung werden sämtliche Maßnahmen grundsätzlich individuell mit der Stadt verhandelt. Die Förderung von Einzelmaßnahmen ist dagegen oft nicht möglich, wenn sich die Immobilie allgemein in einem schlechten Zustand befindet.
Der Sanierungsbeauftragte der Gemeinde prüft, ob für das Bauvorhaben die steuerliche Abschreibung greifen kann. Im positiven Fall wird eine Modernisierungsvereinbarung erstellt. Die Stellungnahme des Sanierungsbeauftragten kann Auflagen, die sich aus dem Sanierungskonzept der Gemeinde ergeben, enthalten. Das Bauvorhaben kann erst nach beiderseitiger Unterzeichnung beginnen. Eine Modernisierungsmaßnahme, die vor Abschluss der Sanierungsvereinbarung stattfindet, wird nicht gefördert.
Ist das Bauvorhaben beendet, prüft der Sanierungsbeauftragte die im Original vorzulegenden Rechnungen und Fotos nach der Modernisierung und stellt eine Bescheinigung über die anrechenbaren (also nicht zwingend alle) Modernisierungskosten für das Finanzamt aus. Die Bescheinigung wird bei der jährlichen Einkommensteuererklärung beigefügt, um die höhere Abschreibung zu erhalten.
Seitens des Sanierungsbeauftragten fallen Honorarkosten für die Prüfung der Planunterlagen, die Erstellung der Modernisierungsvereinbarung samt Stellungnahme sowie die Prüfung der Rechnungsbelege und Vorbereitung der Bescheinigung für das Finanzamt an. Oftmals gibt es auch Zuschüsse von der Gemeinde, mitunter 20-30 Prozent je Maßnahme, jedoch meist maximal 20.000 bis 30.000 Euro, sofern mindestens 15.000 Euro investiert werden.
Eigenleistungen sind mit max. acht Euro pro Stunde und max. 15 Prozent des Gesamtinvestments ebenfalls förderbar. Neben Erneuerungen des Dachs oder energetischen Sanierungen ist oft auch die Modernisierung von Bädern förderbar. Eine Luxussanierung ist im Regelfall nicht förderbar (kann aber ohne Förderung umgesetzt werden). Oft ist es notwendig, am äußeren Erscheinungsbild ebenfalls Verbesserungen vorzunehmen.
Diese Unterlagen benötigen Sie für die Modernisierungsvereinbarung mit der Gemeinde:
- Planunterlagen und Kostenermittlung nach DIN 276 durch Architekten; oder: eigene Kostenzusammenstellungen anhand von Unternehmerangeboten
- Textliche Beschreibung der vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen
- Aktuelle Fotos vom Gebäude (innen und außen), die den Sanierungsbedarf belegen
- Grundbuchauszug und Lageplan
Praxisbeispiel
Anhand einer modernisierungsbedürftigen Vierzimmerwohnung mit geeignetem Grundriss für WG-Vermietung im Ballungszentrum wollen wir Ihnen folgend ein Fallbeispiel vorstellen:
- Immobilie stark modernisierungsbedürftig erworben, weil hier die Nachfrage geringer ist und somit der Preis sinkt. Der Preisabschlag ist i.d.R. höher als die Kosten der späteren Modernisierung.
- Erdgeschoss innerstädtisch ohne Gartenanteil oder 3./4. Obergeschoss ohne Aufzug in Altbau sind wenig gefragt bei der Hauptzielgruppe für Vier-Zimmer-Wohnungen (Familien), sodass hier durch geringere Nachfrage der Preis wieder sinkt. Für das Konzept der WG-Vermietung an junge Leute reicht es jedoch.
- Günstig sanieren, insbesondere Bad und Schönheitsreparaturen, ggf. Grundriss für WG-Vermietung anpassen: Einen Euro investieren und den Wert um drei Euro steigern. 50 Cent der Investition können bei der Steuererklärung abgesetzt werden (15-Prozent-Grenze beachten).
- Zimmerweise möbliert als WG vermieten, um eine Überrendite zu erzielen (höherer qm-Mietpreis als bei klassischer Vermietung).
Dies ist eine lukrative Strategie. Jedoch bei der Finanzierung weiterer Immobilien stoßen Investoren bei den Banken oft auf Widerstände, wenn kein ausreichendes finanzielles Polster zur Verfügung steht. Im vorliegenden Fall wollte der Investor trotz eines mittelmäßigen Gehalts und fehlendem Eigenkapital eine weitere teure Wohnung in Stuttgart kaufen. Die Mieteinnahmen der Untervermietung wurden von der Bank jedoch nicht angesetzt, da es sich um keine nachhaltige Vermietung handelt und weil die Mieter keine eigene Küche/Bad haben.
Für die neue Vierzimmerwohnung war wieder eine möblierte Vermietung pro Zimmer geplant. Auch hier konnte nur die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der Bank angesetzt werden, die aus Sicht der Bank nach allen Abschlägen zu einem negativen Cashflow in Ballungszentren wie Stuttgart führt. Mit viel Mühe konnte es dennoch realisiert werden.
Um nachhaltig umfangreich zu wachsen, sollte, sofern nicht mit einem hohen Gehalt ausgeglichen werden kann, bei einer Sondervermietung wie Ferienvermietung, möblierte Vermietung oder zimmerweise WG-Vermietung, selbst mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, bereits sechs Prozent Bruttomietrendite erreicht werden. Somit wird aus Sicht der Bank nach 25 Prozent Bewirtschaftungskostenabschlag die Haushaltsrechnung nicht belastet.
Dies ist in Metropolregionen wie Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart nur schwer möglich. Weswegen sich entweder die Investition im Speckgürtel lohnt oder ggf. die klassische Vermietung in C- und D-Lagen.
Unsere Empfehlung ist die klassische Vermietung in schlechteren Lagen. Hier lassen sich beim Erwerb am einfachsten gute Preise (mind. 20 Prozent unter Marktpreis) mit entsprechenden Bruttomietrenditen ab sechs Prozent erzielen. Oft sogar mit einem Sicherheitspuffer von acht, zehn oder zwölf Prozent und damit selbst mit Beachtung von allen Bankabschlägen und Stressannuitäten.
Insbesondere in Stuttgart funktioniert die WG-Vermietung an Studenten jedoch selbst noch an den jeweils letzten S-Bahn-Haltestellen, die eine Stunde Fahrzeit vom Zentrum entfernt liegen. Prüfen Sie Ihren Standort, wie weit Sie bei angemessenen Vermarktungszeiträumen der WG-Zimmer noch ins Umland gehen können.
Fördermöglichkeiten bei Sanierung
Die Fördergelder wurden erhöht. Seit 2021 dürfen Eigentümer, die Ihr Objekt durch eine Renovierung modernisieren möchten, mit mehr finanzieller Unterstützung rechnen.
Eine Modernisierung, ob mit oder ohne Modernisierungskredit, sollte investmenttechnisch auch ohne Förderungen Sinn ergeben. Modernisieren Sie nicht nur, um eine Förderung zu erhalten. Und nehmen Sie nicht zwangsläufig eine Förderung an. Eine Förderung darf nur die Kirsche auf der Sahnehaube sein.
Die staatlichen Förderungen werden auf zwei Modernisierungen unterteilt:
- energetische Sanierung
- Umbau zur Barrierefreiheit
Energetische Sanierung
Der Gebäudesektor macht 40 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland aus. Neubauten müssen für ein Mindestmaß an Energieeffizienz die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) einhalten. Beim Altbau muss der Eigentümer dagegen aus eigener Einschätzung die energetische Sanierung feststellen.
Das Programm „Erneuerbare Energien“ gibt Ihnen Potenzial für Investitionen in Fotovoltaikanlagen. Das Programm „Energieeffizient Sanieren“ stellt einen Ergänzungskredit bereit, indem der Fokus ebenso auf den erneuerbaren Energien liegt.
Es bietet sich ein Darlehen von bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit im Zusammenspiel mit Investitionszuschüssen aus dem „Marktanreizprogramm“ des BAFA an. Der Einbau von thermischen Solarkollektoren, Biomasseanlagen wie Pelletöfen, Scheitholzkessel oder Wärmepumpen werden gefördert.
Innovativität und besonders effiziente Maßnahmen werden mit einem Extra-Bonus belohnt. Darüber hinaus gibt es beim BAFA Zuschüsse für den Einbau von Mini-Blockheizkraftwerken bis 20 kW elektrischer Leistung im Gebäudebestand.
Erfahren Sie mehr über energetische Sanierungen in unserem Ratgeber zum Thema.
Umbau zur Barrierefreiheit
Sanierungen finden nicht nur aus energetischen Gründen statt. Senioren müssen ihr Eigenheim zur gegebenen Zeit altersgerecht umbauen, damit sie auch bei körperlichen Beeinträchtigungen den Alltag ohne fremde Hilfe bewältigen.
Zinsgünstige Kredite werden im KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ bei Barriere reduzierenden Maßnahmen je Wohneinheit gefördert. Über das „KfW-Wohneigentumsprogramm“-Förderangebot können alle, die eine Gebrauchtimmobilie zur Eigennutzung erwerben, einen Kredit erhalten. Bis zu fünf tilgungsfreie Anlaufjahre erleichtern die Investition, die ganz im Sinne der Politik ist.
Wenn Sie modernisieren, tun Sie dies unbedingt barrierefrei! So ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Mieterzufriedenheit steigt. Dies führt zu weniger Mieterwechsel, weil die Mieter nicht aus Altersgründen umziehen müssen. Ganz einfach umgesetzt mit einem Modernisierungskredit ohne Eigenkapital.
Fazit
Ein Modernisierungskredit kann für Immobilieninvestoren eine gute Möglichkeit sein, um eine Modernisierung durchzuführen und den Wert der Immobilie zu erhöhen. Allerdings sollten Sie die Vor- und Nachteile des Kredits sorgfältig abwägen und verschiedene Angebote vergleichen, um das beste Angebot zu finden.
Staatliche Förderungen und Förderungen durch Gemeinden im Rahmen einer Modernisierungsvereinbarung können sinnvolle Ergänzungen eines Modernisierungskredits sein. Doch betrachten Sie die zusätzlichen Kosten und Zinsbelastungen kritisch. Denn nicht jede Förderung lohnt sich am Ende finanziell.
Letzten Endes sollte bei einer Modernisierung immer das Wohl der Mieter im Vordergrund stehen. Modernisieren Sie daher nur, was auch notwendig ist und gleichzeitig zu einer wirklichen Verbesserung der Wohnqualität führt, z.B. durch die Senkung der Betriebskosten.
Häufig gestellte Fragen
Eine Modernisierung ist eine Baumaßnahme, die den Wohnkomfort erhöht und/oder Energiekosten oder Wasser spart. Was zu den Modernisierungskosten zählt, ist eine wichtige Frage. In § 559 BGB ist juristisch geklärt, welche Kosten als Modernisierung absetzbar sind. Schönheitsreparaturen und Arbeiten zur Erhaltung der Bausubstanz gehören ebenso wenig zu umlegbaren Kosten wie ein neuer Teppichboden.
Modernisierungen, die unter einen Modernisierungskredit fallen, sind: Heizung, Dach, Fenster, Grundrissverbesserungen, Türen, Elektrik, Sanitär/Bad und Wärmedämmung. Renovierungen werden dagegen nicht mitfinanziert, wie z.B. neue Bodenbeläge und Malerarbeiten.
Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundener Konsumentenkredit. Er wird auch zweckgebundener Ratenkredit, Wohnkredit oder Sofortkredit genannt. Beim Modernisierungskredit vereinbaren Kreditgeber und -nehmer die genauen Vertragsbedingungen und -konditionen individuell. Der Zweck ist in diesem Fall die Modernisierung.
Ein Modernisierungskredit ist eine spezielle Art von zweckgebundenem Ratenkredit, der genutzt wird, um die Modernisierung oder Sanierung einer bestehenden Immobilie zu finanzieren. Ein Modernisierungskredit ist für Immobilieneigentümer gedacht und kann ohne Grundbucheintragung beantragt werden.
Der Kreditnehmer muss Eigentümer der Immobilie sein und kann ein Darlehen in Höhe von 5.000 bis 50.000 Euro erhalten. Der Modernisierungskredit kann dabei mit staatlichen Darlehen und Zuschüssen kombiniert werden.
Mieter können keinen Modernisierungskredit nutzen, sondern müssen einen freien Ratenkredit beantragen, der oft teurer und begrenzt ist.
Der Modernisierungskredit ist eine sinnvolle Lösung für Immobilienbesitzer, die umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchführen möchten, weil er unkompliziert und günstiger als die Alternativen ist.
Modernisierungskredite können zum reinen Werterhalt genutzt werden und sind daher sehr vielseitig einsetzbar. Solche Konsumentenkredite sind relativ unbürokratisch und auch bei niedrigen Darlehenssummen bis 50.000 Euro zu bekommen.
Einen Modernisierungskredit können angehende Immobilienkäufer oder bestehende Immobilieneigentümer in Anspruch nehmen. Für Immobilienkäufer rentieren sich ein Modernisierungskredit jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundener Konsumentenkredit, den Sie bei Ihrer Bank beantragen können. Darüber können Sie auch Fördergelder für zwei Modernisierungen bekommen: die energetische Sanierung und der Umbau zur Barrierefreiheit.
Die Kosten für den Modernisierungskredit setzen sich aus den Zinsen und den Abschlusskosten zusammen. Diese sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Außerdem hängen die Zinsen auch von der Höhe des Kredits und der eigenen Bonität ab. Daher sind pauschale Aussagen nicht möglich. In der Regel ist ein Modernisierungskredit jedoch teurer als eine Baufinanzierung, aber günstiger als ein normaler Konsumentenkredit, der zur freien Verfügung steht.
