Auszug des Mieters richtig vorbereiten – Was ist nach langer Mietdauer zu beachten?
Nach einer Mietzeit von zehn Jahren steht für viele Vermieter der Auszug des Mieters an. Nach dieser langen Zeit ist es wichtig, den Auszug des Mieters frühzeitig vorzubereiten. Der Zustand der Wohnung ist entscheidend für das weitere Vorgehen bei der Abwicklung des Mietvertrags. Daher sollte der Vermieter im Vorfeld klären, ob die Wohnung in einem ordentlichen Zustand ist und ob eventuell mehr als nur Schönheitsreparaturen fällig sind.
Denn laut Bundesgerichtshof muss die Wohnung beim Auszug des Mieters in einem „bereinigten Zustand“ sein. Das bedeutet, dass die Wohnung so besenrein sein muss, wie sie bei Einzug des Mieters war. Gleichzeitig darf sie aber keine Reparaturen aufweisen, die über den allgemeinen Verschleiß hinausgehen. Schließlich sollte sich der Vermieter auch Gedanken über die Zeit nach dem Auszug des Mieters machen. Kann die Wohnung direkt weitervermietet werden, will man die Wohnung selbst nutzen oder verkaufen? Denn zehn Jahre nach dem Kauf entfällt die Spekulationssteuer beim Verkauf. Egal, was nach dem Ende der Mietzeit kommt, klären Sie frühestmöglich, welche Arbeiten in der Mietsache nötig sind.
Unterschiede Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung
Es gibt einen großen Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung. Der Begriff Schönheitsreparaturen ist in der Mietwohnungswirtschaft etabliert und bezeichnet kleinere Reparaturen und Verbesserungen. Diese sollten regelmäßig durch den Mieter durchgeführt werden, um die Wohnung in einem guten Zustand zu halten. Dazu gehört z.B. das Streichen der Wände, die Reinigung der Heizkörper oder die Entfernung von verursachten Schäden. Die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen Mieter grundsätzlich selbst.
Renovierungen sind umfangreichere Maßnahmen, die über Schönheitsreparaturen hinausgehen. Eine Renovierung ist z.B. notwendig, wenn die Wohnung neue Tapeten erhält, die Fußböden erneuert werden oder Teile der Sanitäranlagen ausgetauscht werden müssen. Auch Renovierungsmaßnahmen dienen der Erhaltung des Zustandes der Mietsache und fallen daher grundsätzlich zulasten des Vermieters.
Sanierungsmaßnahmen sind die umfangreichsten Arbeiten. Sie sind notwendig, wenn eine Wohnung grundlegend saniert werden muss, z.B. weil sie baufällig ist oder weil ein Umbau vorgenommen wird. Dazu gehören unter anderem die Sanierung der Sanitäranlagen, der Fassade oder der Dachdeckung. Sanierungen sind Maßnahmen, die durchgeführt werden müssen, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Die Kosten sind komplett durch den Vermieter zu tragen. Kosten für bestimmte Verbesserungen, die man als Modernisierung bezeichnet, können auf die Miete umgelegt werden.
Wann und warum sollte man sanieren?
Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Dazu gehört auch, dass Sanierungsmaßnahmen durchführt werden, wenn die Wohnung nicht mehr den heutigen Standards entspricht. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn die Wohnung älter ist und entsprechende Mängel aufweist. Bei einer langen Mietzeit kann es daher durchaus vorkommen, dass die Wohnung nach dem Auszug der Mieter saniert werden muss. Allerdings sind Vermieter nur dann dazu verpflichtet, wenn es sich um eine notwendige Sanierung handelt, wenn also Maßnahmen zur Erhaltung des Wohnraums notwendig sind.
Nach zehn Jahren oder noch mehr Mietzeit sollte eine Wohnung gründlich renoviert werden. Denn Tapeten und Bodenbeläge sind nach dieser Zeit oft nicht mehr ansehnlich. Die Tapeten lösen sich durch zu viele Anstriche und der Boden weist Kratzer und Flecken auf. Günstiges Laminat oder Teppichböden erreichen nach ca. zehn Jahren das Ende ihrer Nutzungsdauer. Damit sich neue Mieter wohlfühlen und Vermieter die Mieteinnahmen steigern können, lohnt sich daher eine Renovierung. Eine unbewohnte Wohnung bietet die perfekte Grundlage für eine schnellen und effektiven Abschluss der Renovierung.
Welchen Einfluss hat eine Sanierung auf den neuen Mietpreis?
Eine Sanierung hat in der Regel einen positiven Einfluss auf den neuen Mietpreis. Dennoch sollten Sie sich im Vorfeld genau informieren, wie hoch die Erhöhung sein darf. Denn je nachdem, welche Arbeiten Sie durchführen, kann eine Mieterhöhung auch durchgesetzt werden. Denn reine Instandhaltungsmaßnahmen, die keine wirkliche Verbesserung bedeuten, können nicht auf die Miete umgelegt werden.
Auch die Lage Ihrer Wohnung ist entscheidend für den neuen Mietpreis. Wenn die Mietsache in einer begehrten Lage liegt, können Sie mit einer höheren Miete rechnen. Informieren Sie sich also vorab genau über den aktuellen Mietspiegel in Ihrer Region und die wertsteigernden Ausstattungsmerkmale, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.
Generell gilt, dass Vermieter bei einer Neuvermietung den Preis erhöhen können. Auch mit Mietpreisbremse ist eine Erhöhung um zehn Prozent in der Regel unproblematisch. Nach einer Kernsanierung oder gar Modernisierung ist ein größerer Anstieg der Miete durchaus möglich. Für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gilt, dass die Miete wie bei Neubauten frei bestimmt werden kann (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB). Nach einer Kernsanierung ändert sich allerdings auch die steuerliche Behandlung der Immobilie.
Vorabnahme vereinbaren: Zustand der Wohnung erfassen
Die Vorabnahme ist für Vermieter und Mieter ein wichtiger Termin, um den Zustand der Wohnung noch vor der offiziellen Übergabe zu überprüfen. Für Mieter liegt der Vorteil darin, dass sie direkt erfahren, welche Arbeiten sie noch erledigen müssen. Vermieter können nach der Vorabnahme direkt die weiteren Schritte planen und ggf. bereits Angebote bei Handwerkern einholen oder neue Mieter suchen, sodass es nach dem Auszug keine Verzögerungen gibt.
Ist die Wohnung in einem überalterten Zustand und muss saniert werden, brauchen Mieter nach Absprache keinerlei Arbeiten wie Schönheitsreparaturen durchführen. Hier genügt eine besenreine Übergabe, bei der die Wohnung in einem geräumten Zustand verlassen wird. Dies spart allen Seiten Zeit und Geld. Daher sollten Sie immer auf eine Vorabnahme bestehen und diese rechtzeitig ankündigen und im ausreichenden Abstand zum Ende der Mietzeit planen. Mieter müssen der Vorabnahme allerdings nicht zustimmen. Argumentieren Sie hier mit den Vorteilen, die sich für Ihre Mieter ergeben.
Was ist bei der Abnahme der Wohnung zu beachten?
Mieter müssen bei der Wohnungsabnahme einige Punkte beachten. Zum einen muss die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und sauberen Zustand sein. Wände, Böden und Decken müssen frei von Schmutz und Staub sein. Zum anderen müssen alle Möbel und Einbauten, die zur Wohnung gehören, an ihrem Platz zurück. Tauschen Mieter z.B. ein Handwaschbecken gegen einen Waschtisch aus, müssen sie dies bis zur Wohnungsübergabe rückgängig machen, falls es keine anderslautende Vereinbarung mit dem Vermieter gibt. Außerdem müssen Schäden, die Mieter während der Mietzeit verursacht haben, repariert werden.
Zum Schluss muss der Vermieter sicherstellen, dass alle Fenster und Türen funktionieren. Die Sicherheitsvorkehrungen müssen in Ordnung sein, um Unfälle und Einbrüche zu vermeiden. Schäden, die nicht zulasten der Mieter gehen, wie Risse in den Wänden, defekte Fußböden, undichte Fenster oder andere altersbedingte Beschädigungen, müssen Vermieter im Zuge einer Sanierung beseitigen. Solche Schäden sollten unbedingt repariert werden, bevor die Wohnung weitervermietet werden kann.
Wohnung sanieren und neu vermieten – Wie ist der richtige Ablauf?
Wenn Sie die Absicht haben, Ihre Wohnung nach zehn Jahren Mietzeit zu sanieren und anschließend neu zu vermieten, sollten Sie sich im Vorfeld genau über die verschiedenen Möglichkeiten informieren. Zunächst sollte Ihnen bewusst sein, dass eine Sanierung der Wohnung in der Regel mit hohen Kosten verbunden ist. Daher ist es wichtig, dass Sie genau planen und einen finanziellen Puffer zurückhalten. Bedenken Sie, dass eine Sanierung mit einer längeren Baustelle verbunden ist. Während Kosten anfallen, entfallen jedoch die Mieteinnahmen für einen längeren Zeitraum.
Wie lange dauert eine Sanierung?
Je nach Zustand und Alter der Wohnung und den geplanten Maßnahmen dauert eine Sanierung zwischen drei Wochen und drei Monate. Soll die Wohnung lediglich innen erneuert werden, also Tapeten, Bodenbelag sowie Sanitärobjekte austauschen, können Sie meistens nach einem Monat Bauzeit neu vermieten. Betreffen die Arbeiten die Bausubstanz, indem Sie die Elektrik oder Heizung erneuern oder gar den Grundriss der Wohnung ändern, sollten Sie zwei bis drei Monate Bauzeit einkalkulieren.
Daher sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie die Sanierungsarbeiten in Ihrer Wohnung finanziell stemmen können. Stellen Sie die Sanierungskosten den höheren Mieteinnahmen gegenüber. Ist das Budget knapp, hilft eine Prioritätenliste dabei, die wirklich notwendigen Arbeiten zu identifizieren.
Selbst sanieren oder eine Fachfirma beauftragen?
Je nach Art der Arbeiten können Sie diese mit etwas Fachkenntnis selbst durchführen oder sollten lieber eine Fachfirma beauftragen. Maler- und Bodenlegearbeiten können erfahrene Heimwerker auch gut in Eigenregie durchführen. Wenn es aber um gefahrengeneigte Gewerke wie Elektro oder Heizung geht, kommen Sie um einen Handwerksbetrieb nicht herum. Denn diese sind abnahmepflichtig und können nur von bestimmten Personen in Betrieb gesetzt werden. Eine neue Heizung darf z.B. ausschließlich der Bezirksschornsteinfeger in Betrieb nehmen.
Zusätzlich sollten Sie immer Ihre eigene Arbeitszeit mit einberechnen. Profis arbeiten in der Regel schneller und Material sparend. Haben Sie auch alle notwendigen Arbeitsmittel oder müssten Sie auch noch in Werkzeuge investieren? Vielleicht können Sie Ihre persönliche Arbeitskraft profitabler an einer anderen Stelle einsetzen.
Holen Sie passende Angebote von Handwerksunternehmen in Ihrer Nähe ein und vergleichen Sie diese. Achten Sie darauf, dass alle Positionen und Leistungen genau beschrieben sind. Denn es gibt hierbei keine gesetzlichen Vorgaben, was Angebote verschiedener Betriebe schwer vergleichbar macht. Aufgrund des Handwerkermangels sollten Sie hierbei nicht allzu viel Zeit verstreichen lassen und den Auftrag möglichst schnell vergeben.
In der Auftragsbestätigung sollten zudem unbedingt feste Fristen und ein Termin für die Fertigstellung und Abnahme der Arbeiten vereinbart sein. Für mögliche Nacharbeiten sollten Sie einen Puffer von ein bis zwei Wochen einplanen. Sobald Sie mit der Sanierung Ihrer Wohnung begonnen haben, sollten Sie auch gleichzeitig damit beginnen, neue Mieter zu finden. Auf diese Weise können Sie unnötiger Leerstandszeit und Mietausfällen vorbeugen.
Wie viel kostet eine Wohnungssanierung?
Die Kosten einer Sanierung hängen stark von der Art und dem Alter der Immobilie ab. Auch aufgrund der Vielfalt der möglichen Leistungen sind pauschale Aussagen oft nicht hilfreich. Zudem gibt es starke regionale Unterschiede. Auf dem Land, wo die Wege weit sind und es weniger Wettbewerb gibt, sind Sanierungen häufig teurer als in der Stadt oder Ballungsgebieten. In der Doozer Sanierungskostenstudie stellte sich heraus, dass eine Sanierung in Berlin oder Hamburg vergleichsweise günstig ist, während die gleichen Leistungen in Bayern und Baden-Württemberg ca. 15 Prozent teurer sind. Vor allem im Osten Deutschlands sind die Preise ca. 20 Prozent günstiger als in den Top-Regionen.
Bei einer Wohnungssanierung, bei der die Elektrik, Tapeten und Bodenbelag erneuert, Türen aufgearbeitet und das Bad komplett saniert wird, können Sie mit ca. 300-400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen.
Häufig gestellte Fragen
Wie lang ist die durchschnittliche Mietzeit in Deutschland?
In Deutschland beträgt die durchschnittliche Mietdauer von Wohnungen etwa 8 Jahre. Für gut ein Fünftel der Mieter steht der Auszug nach etwa zehn Jahren an.
Was ist der Unterschied zwischen Schönheitsreparatur, Renovierung und Sanierung?
Es gibt einen großen Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen, Renovierung und Sanierung. Schönheitsreparaturen bezeichnen kleinere Reparaturen und Verbesserungen, die regelmäßig durch den Mieter durchgeführt werden sollten. Eine Renovierung wird notwendig, wenn Abnutzungserscheinungen und kleinere Defekte ausgebessert werden müssen. Darunter fallen neue Tapeten und Bodenbeläge oder wenn Teile der Sanitäranlagen ausgetauscht werden. Sanierungsmaßnahmen sind notwendig, wenn eine Wohnung baufällig ist oder weil ein Umbau vorgenommen wird. Die Kosten dafür sind komplett durch den Vermieter zu tragen.
Um wie viel kann man die Miete nach einer Sanierung erhöhen?
Reine Instandhaltungsmaßnahmen können nicht auf die Miete umgelegt werden. Bei größeren Arbeiten gilt, dass Vermieter den Mietpreis bei einer Neuvermietung erhöhen können. Trotz Mietpreisbremse ist eine Erhöhung um zehn Prozent normalerweise unproblematisch. Für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt, dass die Miete wie bei Neubauten frei bestimmt werden kann (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB).
Wie viel kostet eine Wohnungssanierung pro qm?
Aufgrund der Vielfalt der möglichen Leistungen sind pauschale Aussagen zu den Kosten einer Sanierung oft nicht hilfreich. Die Kosten hängen stark von der Art und dem Alter der Immobilie ab. Eine Wohnungssanierung, bei der die Elektrik, Tapeten und Bodenbelag erneuert, Türen aufgearbeitet und das Bad komplett saniert wird, kostet ca. 300-400 Euro pro Quadratmeter.
