Was ist eine Bauabnahme und wann wird sie gemacht?
Der Begriff selbst verrät bereits, dass es sich um das Abnehmen von Baumaßnahmen handelt. Zweck der Bauabnahme ist festzustellen, dass alle Arbeiten erledigt sind und sämtliche Mängel behoben wurden. Während der Sanierungsarbeiten ist das die Aufgabe der Bauüberwachung. Als Auftraggeber bzw. Bauherr bestätigen Sie dem Handwerker, dass Sie mit der Ausführung der Arbeiten zufrieden sind. Deswegen ist die Bauabnahme immer vom Auftraggeber durchzuführen.
Der Handwerker muss die Abnahme nicht unterschreiben, nur Sie als Bauherr. Kleine Arbeiten, wie die Endreinigung, können zum Zeitpunkt der Abnahme noch ausstehen. Das Handwerksunternehmen muss vor der Abnahme jedoch sämtliche Mängel auf der Baustelle beseitigen. Treten Probleme erst nach der Abnahme auf, kann es teuer werden. Denn nach der Abnahme liegt die Beweislast beim Auftragsgeber. Oft müssen Gutachter zurate gezogen werden, um Mängel nachzuweisen. Sparen Sie sich diesen Ärger und die Kosten, indem Sie die Arbeiten auf der Baustelle aufmerksam verfolgen und eine ausführliche Baudokumentation erstellen.
Warum ist eine Bauabnahme so wichtig?
Mit der Abnahme endet der Bauvertrag und die fünfjährige Garantiepflicht des Handwerkers beginnt. Die Länge der Garantie ist gesetzlich geregelt und greift automatisch, solange keine zusätzlichen Vereinbarungen bestehen. Mit einer Teilabnahme überträgt der Handwerker die Haftung bereits auf Sie, bevor alle Arbeiten auf der Baustelle abgeschlossen sind. Denn mit der Bauabnahme dreht sich die Beweislast um.
Bis zum Zeitpunkt der Abnahme muss der Handwerker beweisen, dass die Arbeit einwandfrei ist. Nach der Abnahme liegt es jedoch bei Ihnen, Mängel nachzuweisen. Die Kosten für den Sachverständigen übernimmt die Partei, die Mängel nachweisen möchte. Nach der Abnahme liegt dieser Kostenfaktor bei Ihnen als Auftraggeber.
Wir raten von Teilabnahmen ab. Denn dadurch wird es letzten Endes schwieriger, den Überblick über die einzelnen Abnahmen zu behalten. Mit jeder Teilabnahme beginnt auch die entsprechende Frist für die Gewährleistung. Da eine mangelhafte Leistung noch während der Bauphase zu Problemen bei späteren Arbeiten führen kann, sollten Sie hier immer auf Nummer Sicher gehen und Teilabnahmen vermeiden.
Was sind häufige Fehler bei der Bauabnahme?
Unsicherheit vor der Bauabnahme ist ganz normal, schließlich geht es bei den meisten Bauprojekten um große Summen. Deswegen empfehlen wir: lassen Sie sich nicht zur Abnahme drängen! Nehmen Sie die Baustelle erst dann ab, wenn wirklich alle Arbeiten zu Ihrer Zufriedenheit fertiggestellt sind.
Nutzen Sie ein Abnahmeprotokoll, in dem Sie Mängel schriftlich festhalten. Behalten Sie immer mindestens eine Kopie des Abnahmeprotokolls für Ihre Unterlagen – vielleicht brauchen Sie es zu einem späteren Zeitpunkt. Haben Sie keine Angst, auch die Vertragsstrafen offen anzusprechen.
Wann ist eine Vorabnahme sinnvoll?
Bei der Bauabnahme werden die vertraglich festgelegten und vollständig erbrachten Leistungen abgenommen. Je größer das Bauprojekt, desto umfangreicher ist die Abnahme. Deswegen setzen zahlreiche Auftraggeber auf eine Vorabnahme der Baustelle.
Zu welchem Zeitpunkt die Vorabnahme stattfindet, sollten Sie mit dem Handwerker vor Beginn der Sanierungsarbeiten festlegen. So können sich alle Parteien auf diesen Termin einstellen.
Eine Vorabnahme ist sinnvoll, um Mängel und Verzug frühzeitig zu bemerken. Ist das der Fall, haben Sie und vor allem Ihre Auftragnehmer noch genügend Zeit, um diese Probleme vor der Endabnahme zu lösen.
Bauabnahme in 5 Schritten
Die Handwerker sind fertig, die Baudokumentation ist abgeschlossen, jetzt gilt es, die Baustelle abzunehmen. Die Bauabnahme ist der letzte Schritt vor der Rechnungsstellung. Spätestens jetzt müssen Mängel festgestellt und behoben werden. Unsere Experten haben fünf Tipps, die Ihnen bei der Abnahme einer Sanierung helfen.
- Begehen Sie die Baustelle selbst
- Nutzen Sie eine Mängelliste nach VOB
- Halten Sie Mängel schriftlich und bildlich fest
- Setzten Sie Fristen zur Beseitigung der Mängel
- Prüfen Sie die Rechnung
Schritt 1: Baustelle begehen
Die Abnahme der Baustelle ist Aufgabe der Bauherren. In der Regel informieren Sie Ihren Vertragspartner zwei Wochen vorher über die bevorstehende Abnahme. Dieser Zeitrahmen ermöglicht es den Handwerkern, die restlichen Arbeiten fertigzustellen. Für die Abnahme begehen alle Parteien die Baustelle gemeinsam. Dabei begutachten Sie die vollbrachten Arbeiten und überprüfen diese auf Qualität der Ausführung.
Es sind noch nicht alle Maßnahmen fertig oder etwas stimmt nicht? Halten Sie alle Unregelmäßigkeiten unbedingt schriftlich fest. Benutzen Sie dafür ein Bauabnahmeprotokoll oder ziehen Sie einen Sachverständigen zur Rate. Äußern Sie Ihren Vorbehalt hinsichtlich etwaiger Mängel und sprechen Sie, falls nötig, auch Vertragsstrafen an. Brechen Sie die Abnahme in diesem Fall ab und vereinbaren Sie einen neuen Termin.
Schritt 2: Abnahmeprotokoll & Checkliste nach VOB
Schaffen Sie am besten von Anfang an klare Verhältnisse, indem Sie die Bauabnahme direkt im Vertrag regeln. Halten Sie einen Termin fest und informieren Sie alle Beteiligten. Sollte der Abnahmetermin nicht zu halten sein, vereinbaren Sie rechtzeitig einen neuen Termin.
Auf Baustellen wird es schnell unübersichtlich. Damit Sie trotzdem den Überblick behalten, und keine Details übersehen, empfehlen wir Ihnen eine Checkliste. Dieses schriftliche Abnahmeprotokoll hilft Ihnen, Probleme zu dokumentieren. Außerdem stellen Sie so sicher, keine wichtigen Aspekte der Abnahme zu vergessen. Das ist besonders nützlich, wenn innerhalb der gesetzlichen Gewährleistung Mängel auftreten. Unterschreiben Sie das Abnahmeprotokoll erst, wenn alle Leistungen vollständig und mängelfrei erbracht wurden.
Schritt 3: Mängel dokumentieren
Die schriftliche Bauabnahme erfolgt, wenn die Immobilie sicher und bezugsfertig ist. Wird die Wohnung ohne vorherige Abnahme bezogen, kann der Handwerker das als Abnahme werten. Das ist ein potenzielles Problem für Sie als Auftraggeber. Denn sobald die Wohnung bezogen ist, sind Mängel nur noch schwer nachzuweisen. Schließlich können diese auch durch den Einzug entstanden sein.
Die Bauabnahme ist die offizielle Beendigung des Bauvertrages. Deswegen tritt ab dem Zeitpunkt der Abnahme die gesetzliche Gewährleistung in Kraft. Findet die Abnahme früher statt, endet die diese entsprechend früher. Nutzen Sie deswegen ein Abnahmeprotokoll, auf dem Sie alles Absprachen schriftlich und mit Datum festhalten. Machen Sie unbedingt auch Fotos während der Abnahme
Schritt 4: Fristen setzen
Stellen Sie während der Begehung der Baustelle Mängel fest, besteht der nächste Schritt darin, Fristen zur Beseitigung der Mängel zu setzen. Auch hier gilt: sprechen Sie sich mit dem Handwerksunternehmen ab. Stellen Sie keine unrealistischen Forderungen, sondern informieren Sie sich, was machbar ist. Manchmal können Mängel erst zu einem späteren Zeitpunkt behoben werden, z.B. wenn der Handwerker mit einem anderen Auftrag beschäftigt ist.
Fragen Sie im Konfliktfall bei einem Bausachverständigen nach oder besprechen Sie Ihre Vorstellungen mit Personen, die Erfahrung mit solchen Bauvorhaben besitzen. So können Sie den Handwerkern von Anfang an realistische Fristen setzen.
Schritt 5: Rechnung prüfen
Wenn die Sanierungsarbeiten quantitativ und qualitativ zu Ihrer Zufriedenheit fertiggestellt sind, steht die Rechnungsfreigabe an. Vergewissern Sie sich, dass alle Arbeiten abgeschlossen und sämtliche Mängel behoben sind. Bitten Sie eine neutrale Person, sich die Rechnung anzuschauen und sprechen Sie einzelne Positionen durch. So können Sie Unklarheiten aufdecken und daraufhin Rücksprache mit dem Handwerker halten.
Prüfen Sie die Rechnung eingehend, bevor Sie den Handwerker bezahlen. Sind alle Fragen geklärt und alle Leistungen erbracht, können Sie die Rechnung begleichen und sich über die neue Wohnung freuen.
Nächste Schritte
Wenn Sie die Bauabnahme erfolgreich durchgeführt haben, steht oft noch die Endreinigung der Baustelle an. Grober Dreck und Müll sollte allerdings schon vorher beseitigt werden, damit Sie nichts übersehen. Doch beim Bau entsteht auch viel Feinstaub, der nur mit Spezialgeräten wirklich entfernt werden kann.
Nach der Abnahme ist es spätestens Zeit, sich Gedanken um die Nutzung der Immobilie zu machen. Wollen Sie selbst einziehen oder handelt es sich um ein Investitionsobjekt? Nach der Sanierung stehen für Vermieter daher noch einige wichtige Aufgaben vor der Tür.
Häufig gestellte Fragen
Bei dem Begriff Bauabnahme handelt es sich um das Abnehmen von Baumaßnahmen. Zweck der Bauabnahme ist die Feststellung der Fertigstellung aller Bauarbeiten und die Beseitigung sämtlicher Mängel. Der Bauherr bestätigt dem Handwerker, dass die Ausführung der Arbeiten in Ordnung ist. Die Bauabnahme ist die offizielle Beendigung des Bauvertrages.
Mit der Bauabnahme endet der Bauvertrag und die fünfjährige Garantiepflicht des Handwerkers beginnt. Bis zum Zeitpunkt der Abnahme muss der Handwerker beweisen, dass die Arbeiten ohne Mängel ausgeführt wurden. Sobald die Arbeiten abgenommen sind, liegt die Nachweispflicht bei dem Auftraggeber und auch damit einhergehende Kosten, bspw. Gutachten.
Lassen Sie sich nicht zur Abnahme drängen. Teilabnahmen können im weiteren Bauprozess zu Problemen führen, wenn später Mängel auffallen. Die Bauabnahme sollte daher immer erst erfolgen, wenn alle Arbeiten fertiggestellt sind. Ein schriftliches Abnahmeprotokoll hält den aktuellen Zustand und alle Mängel fest.
