Was ist „Fix und Flip”?
Das Geschäftskonzept „Fix und Flip“ gibt Ihnen die Möglichkeit, auf dem Immobilienmarkt relativ kurzfristig Gewinne zu erzielen. Nicht immer ist dafür Eigenkapital notwendig – so geht es im ersten Schritt um die Suche nach einer geeigneten Immobilie, die keine allzu hohe Investition erfordert und gleichzeitig lohnenswert genug erscheint, Sanierungsarbeiten vorzunehmen.
Wer selbst über geringes Eigenkapital verfügt oder das eigene Kapital nicht für die Investition nutzen möchte, kann für den Kauf der Immobilie einen Investor suchen, der dann am Gewinn durch den Weiterverkauf beteiligt wird. Kurzfristige Finanzierungsmodelle sind auch denkbar. Natürlich gibt es noch andere Investitionsformen mit Vor- und Nachteilen. Das Prinzip der „Fix und Flip“-Strategie ist jedoch denkbar einfach:
Kauf einer günstigen Immobilie
Ein möglichst geringer Kaufpreis bietet eine gute Ausgangslage für einen späteren Gewinn. Dabei ist die Lage ein entscheidendes Kriterium, aber auch der Zustand der Immobilie und ihr Sanierungsaufwand sind zu berücksichtigen.
Schnelle Sanierung durchführen
Die Kosten für die Sanierung sollten in einem guten Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Je günstiger der Preis, desto höher kann auch der Sanierungsbedarf sein. Baugenehmigungen für Sanierungsmaßnahmen kosten jedoch oft zu viel Zeit.
Gewinnbringend zeitnah wieder verkaufen
Zu dem Kaufpreis müssen Sie die Kaufnebenkosten, etwaige Kosten für eine Finanzierung sowie die Kosten für die Sanierung hinzurechnen. Für die Ermittlung des echten Gewinns, ist zudem immer auch die Spekulationssteuer zu bedenken.
Welche Kaufkriterien gibt es?
Wer sich für die Fix-und-Flip-Strategie entscheidet, muss beim Immobilienkauf besonders aufpassen. Denn es gibt viele Fallstricke, die Sie bereits vor dem Kauf bedenken müssen.
Es gibt eine Reihe von Kriterien zu beachten, damit sich die Investition am Ende auch lohnt:
- Lage des Objektes
- Bausubstanz der Immobilie
- Prüfung von Sondermüllmaterial wie Asbest
- Finanzierung
- Bestandsaufnahme von Ausstattungsdetails
- Mögliche Aufrüstung durch Smart Home Elemente
Lage, Lage, Lage!
Beim Immobilienkauf bewahrheitet sich immer wieder, wie wichtig die Lage ist. Eine Traumimmobilie kann zwar auch fernab der Großstädte lukrativ sein. Aber das Risiko von Leerstand ist hoch, wenn man nicht die richtigen Mieter findet. Betrachten Sie den Standort und vor allem dessen Erreichbarkeit daher ganz genau.
Die Finanzierung ist ein weiterer sehr wichtiger Punkt. Wie viel Budget steht Ihnen zur Verfügung und haben Sie einen ausreichenden Puffer bedacht? Neben unvorhergesehenen Ausgaben während der Sanierungsarbeiten sollten auch die Kaufnebenkosten bedacht werden. Beim Kauf einer Immobilie fallen allein ca. zehn Prozent Nebenkosten an, die nicht fremdfinanziert werden können. Und auch nicht alle Arbeiten im Rahmen einer Sanierung werden von der Bank finanziert. Diese prüft ganz genau, was Sanierung und was reine Schönheitsarbeiten, also Renovierungsarbeiten, sind. Letzteres ist auch schwer finanzierbar.
Für die Einschätzung des Zustands der Immobilie sollten Sie unbedingt auf Experten setzen. Je älter ein Gebäude ist, desto mehr versteckte Arbeiten fallen in der Regel an. Bei einer Kernsanierung sind die teuersten Arbeiten, wie Elektro- oder Heizungssanierung später nicht sichtbar. Daher konzentrieren sich Verfechter des Fix-und-Flip-Prinzips auf schnell zu renovierende Objekte, wo man mit möglichst wenig Aufwand einen möglichst großen Effekt erzielt. Ein Bauexperte liefert Ihnen eine realistische Einschätzung des Zustands der Bausubstanz und den zu erwartenden Sanierungskosten. Prüfen Sie, ob diese in einem guten Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Je mehr zu sanieren ist, desto günstiger sollte die Immobilie schließlich sein.
Bevor Sie kaufen, sollten Sie alle Kostenpunkte aufrechnen und den möglichen Verkaufspreis ermitteln. Ist die Differenz positiv und in Anbetracht Ihres eigenen Arbeitsaufwands angemessen? Vergessen Sie die Spekulationssteuer nicht. Nur, wenn Sie die Immobilie in den zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnen oder insgesamt mindestens zehn Jahre halten, fällt diese Steuer nicht an.
Prüfen Sie etwaige Mietverträge vor dem Kauf. Für Fix und Flip eigenen sich unbewohnte Immobilien am besten. Denn Sanierungsarbeiten sind mit Mietern im Haus nur besonders aufwendig realisierbar und führen zu weiteren Kosten. Zudem mindern alte Mietverträge oft den Wiederverkaufswert.
Standortanalyse
Im Immobiliengeschäft unterscheiden Anleger und Käufer drei verschiedene Standorte, die jeweils einen unterschiedlichen Marktwert besitzen:
Die vielversprechendste Lage mit der höchsten Wertsteigerung
Verspricht dem Käufer in der Regel durchschnittliche Gewinne
Eher ein Risiko, bei kluger Geschäftspolitik gut zu vermarkten
Die Bausubstanz sollten Sie immer zusammen mit einem Fachmann besichtigen. Denn bei einer Fehleinschätzung geht Ihnen unter Umständen viel Geld verloren. Auch die beste Lage kann bei einer Schrottimmobilie nicht mehr helfen. Letzten Endes machen Sie nur dann Gewinn, wenn der Verkaufspreis die Gesamtkosten übersteigt.
Bei der Frage der Finanzierung ist vor allem bei Fremdkapital die Lage der Immobilie ein wichtiges Kriterium für die Beurteilung des Erfolgs des Unterfangens. Es gibt mehrere Finanzierungsmodelle, etwa Kredite, Investoren und Eigenkapital-Beteiligungen. Halten Sie aber auch bei einer Fremdfinanzierung für Ihre eigene Flexibilität unbedingt Reserven bereit.
Wie finanziert sich „Fix und Flip“?
Wer an dem Modell „Fix und Flip“ interessiert ist, hat bei der Finanzierung drei grundlegende Optionen: Eigenkapital, Bankdarlehen oder Investoren. Am besten ist die Variante, mit den eigenen finanziellen Mitteln zu arbeiten. Zum einen sind hier Selbstbestimmung und Flexibilität am größten und zum anderen sinken auch die Gesamtkosten, wenn keine Zinsen oder Gewinnbeteiligungen anfallen.
Bankdarlehen für Investitionsobjekte sind schwieriger zu bekommen als für Immobilien, die selbst bewohnt werden sollen. Denn das Risiko ist hier für den Geldgeber sehr viel größer. Schließlich muss ein Unterfangen dieser Größenordnung gut geplant und ausreichend erfolgversprechend sein. In Zeiten steigender Zinsen bedeutet ein Darlehen jedoch neben einer großen vertraglichen Verpflichtung auch eine monatliche finanzielle Belastung, die bedacht werden muss.
Wer nicht auf Banken zurückgreifen möchte, sollte sich Investoren ins Boot holen. Neben ihrer Finanzstärke bringen sie meistens auch Erfahrung mit entsprechenden Projekten mit. Man lernt also selbst dazu. Abgerechnet wird bei einer Investition zudem meist erst nach dem Verkauf der Immobilie in Form einer festgelegten Gewinnbeteiligung. Der Investor trägt also auch das Risiko mit, dass es vielleicht keinen Gewinn gibt. Außerdem sind Finanzspritzen aufgrund unvorhergesehener Kosten schneller zu bekommen als bei Banken.
Mit „Fix und Flip“ erfolgreich investieren
Immobilieninvestoren erzielen hohe Gewinne mit der Fix-und-Flip-Strategie, aber der Erfolg erfordert gute Partner. Das gesamte Konzept muss von Beginn an stimmen und gut durchdacht sein. Diese Investitionsstrategie empfiehlt sich daher auch nicht für Laien, die weder Berührungspunkte mit umfangreichen Finanzen noch Bauprojekten hatten.
Eine sanierungsbedürftige Immobilie in einem guten Viertel der Stadt zu einem moderaten Preis lockt viele Käufer. Hier endet die Kalkulation und die Spekulation beginnt. Nun geht es darum, das Objekt in seiner Substanz und zukünftigen Vermarktung richtig einzuschätzen. Wird eine Immobilie gekauft, die sich zwar in einem heruntergekommenen Zustand befindet, deren Substanz aber gut erhalten ist, besteht die Wahrscheinlichkeit, dass die Investition Gewinn erzielt. Jedoch gibt es eine Vielzahl an Eventualitäten, die eintreten können und die Macht haben, das Projekt zu stürzen.
Um aus einer unattraktiven Bruchbude eine moderne, exklusive Wohnung zu machen, bedarf es wahrer Innenausbau-Profis. Nur mit Flexibilität und Kreativität lässt sich ein umfassendes Sanierungsvorhaben auch erfolgversprechend umsetzen. Dafür braucht es allerdings auch die richtigen Dienstleister. Nach der Bestandsaufnahme der Bausubstanz stehen im Hinblick auf ein gutes Gelingen daher die Handwerker in der Verantwortung. Ein günstiges Angebot und eine qualitativ hochwertige Sanierung mit überschaubarem Zeitfaktor sind besonders wichtig.
Schließlich sind natürlich noch externe Faktoren für den Erfolg verantwortlich: die Nachbarschaft, die Verkehrsanbindung und die Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Sporteinrichtungen und vieles mehr. Mit einer Immobilie zu handeln, ist nicht risikolos, mit einem erfahrenen Team jedoch machbar.
Fazit „Fix und Flip“
Die USA haben es in doppelter Hinsicht vorgemacht. Sie haben gezeigt, wie das Geschäft „Fix und Flip“ funktioniert und welche Risiken es birgt. Der Immobilienboom machte viele schnell reich. Ebenso viele blieben jedoch auf ihren Wohnungen mit hohen Kreditrückzahlungsraten sitzen. In Deutschland verhält es sich ein wenig anders, zumal dieses Modell nicht so bekannt ist wie in Amerika.
Vor jeder Investition ist es ratsam, sich ausreichend Zeit zu nehmen und alles gut durchzurechnen. Außerdem sind Kalkulation und Risikobewertungen etwas für mindestens zwei Augenpaare. Damit sich die Investition auszahlt, sollten alle Punkte von der Lage, der Finanzierung über die Sanierung bis hin zum Verkauf vorab gut durchdacht werden.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet "Fix und Flip"?
„Fix und Flip“ bezeichnet eine Investitionsstrategie in Immobilien, bei der eine sanierungsbedürftige Immobilie mit dem Zweck erworben wird, sie zunächst zu sanieren und danach gewinnbringend wieder zu verkaufen.
Worauf ist bei "Fix und Flip" zu achten?
Bei der Beurteilung einer geeigneten Immobilie für “Fix und Flip” sind vor allem die Lage des Objektes sowie dessen Bausubstanz entscheidend. Kaufpreis und Sanierungskosten sollten in einem guten Verhältnis zueinander stehen, sodass der Verkaufspreis am Ende genug Gewinn abwirft.
Wie kann ich in "Fix und Flip" investieren?
Am einfachsten ist es, die Fix-und-Flip-Strategie anzuwenden, wenn man über ausreichend Eigenkapital verfügt. Doch auch Bankdarlehen oder die Beteiligung von Investoren sind zu bedenken. Ein Bankdarlehen belastet allerdings die Finanzen stetig und das Risiko liegt dennoch allein beim Investor.
