Mietpreis nach Sanierung: Voraussetzungen zur Erhöhung
Die Sanierung umfasst neben der Erhaltung der Immobilie meist auch die Verbesserung oder zumindest das Halten des Wohnstandards. Dabei gehen die Arbeiten über übliche Instandhaltungsmaßnahmen hinaus und erfordern umfassendere bauliche Veränderungen.
Nach einer Sanierung oder Modernisierung ist es möglich, die Miete zu erhöhen, sofern sich der Wert der Immobilie gesteigert hat. Gemäß der Modernisierungsumlage (§ 559 Abs. 1 BGB) darf der jährliche Mietpreis nach Sanierung um 8 % der angefallenen Kosten erhöht werden. Wurde ein Mehrfamilienhaus saniert, sind Sie verpflichtet, die entstandenen Kosten anteilig auf die Wohneinheiten zu verteilen.
Anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilie nach einer umfassenden Sanierung das erste Mal vermieten. In diesem Fall dürfen Sie die Höhe der Miete frei festlegen. Eine eventuell am Standort geltende Mietpreisbremse ist außer Kraft gesetzt. Voraussetzung ist jedoch, dass mindestens ein Drittel der Neubaukosten in die Sanierung investiert wurde und die Mieteinheit in ihrer Qualität der eines Neubaus entspricht.
Wie werden die Maßnahmen richtig angekündigt?
Damit eine Mieterhöhung rechtsgültig wird, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Spätestens drei vor Monate vor Beginn der Bauarbeiten sind die Maßnahmen den Mietern schriftlich ankündigen. Zudem müssen in dem Schreiben enthalten sein:
- der voraussichtliche Umfang
- der geplante Beginn
- die angesetzte Dauer der Sanierungsarbeiten
- der geplante Mietpreis.
Wichtig ist, dass die Mieter auf ihr Einspruchsrecht und eine entsprechende Frist hingewiesen werden, sofern ein Härtefall vorliegt. Die Frist endet zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung. Ist das Schreiben bei Ihrem Mieter also beispielsweise am 15. März eingegangen, hat er bis Ende April Zeit, Einspruch einzulegen.
Was gilt als Härtefall?
Es gibt mehrere Fälle, in denen der Mieter sich auf eine besondere Härte berufen kann. Zu diesen Fällen gehören:
- Beginn der Arbeiten kurz vor Auszug des Mieters
- Hohes Alter
- Schwangerschaft
- Ernste Krankheit
- Prüfungsphase des Mieters
- Eine zu hohe Belastung durch die Maßnahmen
- Sanierungsarbeiten, die nicht der Jahreszeit angemessen sind (z. B. Fensteraustausch im Winter)
Der Mieter hat das Recht, sich innerhalb der Frist auf die Härtefallregelung zu berufen. Dies muss er Ihnen in Schriftform mitteilen und begründen. Dazu gehören sowohl Brief als auch E-Mail und Fax. Ein lediglich mündlich vorgebrachter Einwand besitzt keine rechtliche Gültigkeit.
Geht Ihnen kein Einspruch auf die Sanierungsankündigung zu oder die Handwerker erhalten Zutritt zur Wohnung, ist dies als Zustimmung zu werten.
Wird die Wohnung jedoch nur saniert, um einen allgemein üblichen Wohnstandard herzustellen oder weil es der Gesetzgeber verlangt, ist die Härtefallregelung außer Kraft gesetzt.
Mieterhöhung erst nach Fertigstellung
Zwar entstehen Ihnen die Kosten für die Sanierung bereits während der Arbeitsphase, die Anpassung der Miete ist jedoch erst dann möglich, wenn alle Arbeiten abgeschlossen sind. Die Mieter müssen außerdem schriftlich über den tatsächlichen neuen Mietpreis informiert werden.
Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens fällig und auch nur, wenn Sie alle Fristen eingehalten haben. Wichtig ist zudem, dass die Diskrepanz zwischen der angekündigten voraussichtlichen Mieterhöhung und dem tatsächlichen Mietpreis nach der Sanierung nicht mehr als 10 % beträgt. Andernfalls verlängert sich die Frist zur Zahlung um sechs Monate (§ 559b BGB).
Besonders beachtet werden muss die gesetzliche Kappungsgrenze zur Mieterhöhung. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich „die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren […] um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen“. In Fällen, in denen die Monatsmiete vor der Mieterhöhung bei weniger als 7 € liegt, darf sie sich um nicht mehr als 2 € pro m² erhöhen.
Liegen die Kosten der durchgeführten Sanierung bei 14.000 €, darf die jährliche Miete unter Berücksichtigung der Umlagegrenze von 8 % um 1.120 € steigen. Dies ergibt eine monatliche Mieterhöhung von maximal 93,33 €.
Welche Kosten können umgelegt werden?
Nicht in allen Fällen können die entstandenen Kosten auf die Mieter im Zuge einer Preisanpassung nach der Sanierung umgelegt werden. Nur, wenn die baulichen Veränderungen auch für eine Erhöhung des Wohnwertes sorgen und so den Mietern direkt zugutekommen, greift die Modernisierungsumlage.
Zu den umlagefähigen Maßnahmen gehören gemäß § 559b BGB solche, durch die:
- nachhaltig Energie eingespart wird (energetische Sanierung).
- das Klima nachhaltig geschützt wird.
- eine nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs erfolgt.
- sich der Gebrauchswert des Mietobjektes nachhaltig erhöht.
- eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer stattfindet.
Sowie solche Arbeiten, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben, beispielsweise durch eine Gesetzesänderung.
Generell gilt, dass nur die Kosten in den neuen Mietpreis einfließen dürfen, die durch die Bauarbeiten tatsächlich entstehen. Erhalten Sie Unterstützung durch öffentliche Fördermittel, müssen diese von den Gesamtkosten abgezogen werden. Auch Darlehenszinsen sind von Ihnen allein zu tragen und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Werden durch die Sanierung Instandhaltungskosten eingespart, so sind diese von den Gesamtkosten abzuziehen (§ 559 Abs. 2 BGB).
Im Schreiben zur Mieterhöhung ist es ausreichend, neben den Gesamtkosten den eingesparten Instandhaltungsaufwand anzugeben und diesen von den Gesamtkosten abzuziehen. Eine Aufschlüsselung, wie sich welche Beträge zusammensetzen, ist nicht notwendig.
Einsichtsrecht des Mieters
Ihren Mietern steht zu, Einsicht in die Unterlagen zu verlangen, welche zur Berechnung des Mietpreises nach der Sanierung genutzt wurden. Sie können ihnen diese entweder persönlich in Ihrem Büro vorlegen oder ihnen eine Kopie per Post, Mail oder Fax schicken. Achten Sie in jedem Fall darauf, niemals die Originaldokumente zu versenden.
Wann sollte saniert werden?
Der beste Zeitpunkt für eine umfassende Sanierung ist bei Leerstand der Mieteinheit. Besteht der Bedarf einer Sanierung beispielsweise durch die Erneuerung des Badezimmers, ist diese am einfachsten auszuführen, wenn die Räume nicht bewohnt sind.
Auch, wenn das Mietobjekt leer steht, Sie sich jedoch einen Mieter wünschen, bietet sich eine Sanierung an. So steigern Sie die Attraktivität sowie den Wert der Immobilie und die Chance, nach Abschluss der Arbeiten schnell einen Mieter zu finden.
Ist die Mieteinheit während der Sanierung bewohnt, ist unter Umständen für eine Alternative zu sorgen, solange die Maßnahmen stattfinden. Sie müssen Ihrem Mieter die Kosten für eine Ausweichwohnung erstatten, sofern das Mietobjekt unbewohnbar wird. Auch das Stellen einer Alternativwohnung, die zumindest ähnlich ausgestattet ist, kann eine Möglichkeit sein.
Fazit
Mit einer Sanierung können Sie nicht nur den Wert Ihrer Immobilie steigern, sondern auch von höheren Mieteinnahmen profitieren. Voraussetzung ist jedoch, dass die Maßnahmen rechtzeitig angekündigt und alle formellen Vorgaben eingehalten werden. Dazu zählt, dass das Infoschreiben mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten den Mietern zugeht und den voraussichtlichen neuen Mietpreis nach der Sanierung enthält.
Die tatsächliche Erhöhung darf erst nach Abschluss aller Arbeiten stattfinden und muss ebenfalls schriftlich angekündigt werden. Es gilt, dass gemäß der Modernisierungsumlage der jährliche Mietpreis um 8 % der angefallenen Kosten erhöht werden darf. Von den Gesamtkosten muss zuvor der eingesparte Instandhaltungsaufwand abgezogen werden.
Wenn Sie alle Vorgaben beachten, steht einer erfolgreichen Sanierung und der Weiterführung eines guten Mieter-Vermieter-Verhältnisses nichts mehr im Wege.
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