Was ist nach Abschluss der Sanierungsarbeiten zu beachten?
Abnahme
Bevor es an die Bezahlung geht, müssen die Sanierungsarbeiten abgenommen sein. Stellen Sie sicher, dass Sie sich ausreichend Zeit für die Bauabnahme nehmen und bringen Sie bestenfalls noch eine fachkundige Person mit. Führen Sie ein Abnahmeprotokoll mit allen wichtigen Details. Halten Sie hier alle Leistungen und deren aktuellen Stand fest. Notieren Sie Mängel und Fristen zu Ausbesserung.
Es gibt auch die Möglichkeit, Teilabnahmen für einzelne Bauabschnitte durchzuführen. Bei einer Wohnungssanierung, wo viele Schritte voneinander abhängen, ist dies allerdings oft nicht ratsam.
Beachten Sie, dass die Endreinigung häufig erst nach der Abnahme erledigt wird. Lassen Sie sich also von etwas Bauschmutz nicht irritieren und konzentrieren Sie sich auf die tatsächlichen Leistungen.
Zahlung
Erst, nachdem die Leistungen abgenommen wurden, kann der Handwerker die Endrechnung stellen. Prüfen Sie alle Positionen und die entsprechenden Preise. Nehmen Sie dafür das Angebot, den Auftrag sowie eventuelle Nachträge zur Hand. Bei Ungereimtheiten wenden Sie sich zunächst direkt an den Auftragnehmer und besprechen Sie den Sachverhalt.
Bleiben Sie fair und bewahren Sie stets einen kühlen Kopf. Bei einem Bauvertrag handelt sich um eine zeitlich befristete Partnerschaft, in der alle daran beteiligt sind, ein gutes Ergebnis zu erhalten. Bei Unzufriedenheit oder Mängeln können Sie nicht einfach ohne Kommunikation Geld einbehalten. Aufgrund mangelnder Erfahrung kürzen Auftraggeber manchmal den Rechnungsbetrag, ohne die Relationen zu beachten. Oft wird viel zu viel Geld für „Kleinigkeiten“ einbehalten. Suchen Sie daher immer als Erstes das direkte Gespräch.
Gewährleistung
Die Gewährleistung des Handwerkers beginnt ab der Bauabnahme, bei der Sie ihm eine hinreichende Erfüllung der vereinbarten Leistung bescheinigt haben. Werden danach Mängel sichtbar, haftet der Handwerksbetrieb laut BGB bis zu fünf Jahre und nach VOB vier Jahre für unsachgemäße Arbeiten. Es ist also wichtig, zum einen auf die Vertragsgrundlage zu achten.
Anderseits ändert sich im Zuge der Gewährleistung auch die Beweislast. Nun müssen Sie, oft mithilfe teurer Gutachten, nachweisen, dass die Schuld des Mangels beim Auftragnehmer liegt. Sämtliche Kosten für die Beweisführung sind vom Beweispflichtigen zu erbringen. Achten Sie daher umso mehr auf eine sorgfältige Bauabnahme. Und vermeiden Sie, wenn möglich, Teilabnahmen. Denn so beginnt die Gewährleistung für einzelne Teilabschnitte bereits früher. Am Ende erschwert dies auch die Beweisführung.
Wie nutze ich meine Immobilie nach der Sanierung?
Nach der Sanierung stehen Ihnen grundsätzlich drei Optionen zur Wahl: Selbstnutzung, Verkauf oder Vermietung. Je nachdem, welche Art der Investitionsstrategie Sie für Ihre Immobilie vorgesehen haben, geht es nun an die tatsächliche Umsetzung. Möchten Sie die Wohnung selbst nutzen, steht nach dem Abschluss der Sanierungsarbeiten nur noch der Einzug in Ihr neues Heim an. Dazu müssen Sie lediglich den Umzug planen.
Verkauf
Wenn Sie die Immobilie hingegen verkaufen wollen, können Sie diese bereits vor Abschluss der Sanierungsarbeiten auf entsprechenden Verkaufsplattformen bewerben. Ein möglicher Käufer könnte so noch seine eigenen Vorstellungen, was z.B. die Wahl des Bodenbelags oder Fliesendekors angeht, einbringen. Möchten Sie die Immobilie fertiggestellt verkaufen, ist es je nach angestrebten Preissegment sinnvoll, die Dekore eher zurückhaltend zu gestalten. Dennoch können Sie die Immobilie bereits während der Arbeiten ausschreiben, indem Sie Computer-Visualisierungen der geplanten Räume nutzen. So sparen Sie ggf. etwas Zeit bei der Suche nach einem geeigneten Käufer.
Beachten Sie bei einem Verkauf die Nebenkosten in Form von Makler- und Notargebühren sowie die sog. Spekulationssteuer, falls Sie die Immobilie nicht bereits zehn Jahre besitzen oder während der letzten zwei Jahre darin gelebt haben.
Vermietung
Auch bei der (Neu-)Vermietung können Sie Zeit sparen, wenn Sie die Wohnung bereits vorab ausschreiben. Mieter sind oft weniger anspruchsvoll als Käufer. Daher sind Visualisierungen oft ausreichend, um passende Kandidaten zu finden. Planen Sie die Besichtigungen gegen Ende der Bauarbeiten, sodass Ihre zukünftigen Mieter einen möglichst guten Eindruck von der Wohnung bekommen. Der Abschluss eines Mietvertrages kann ggf. auch schon vor dem Start der Arbeiten erfolgen. In diesem Fall sollten Sie sehr genau planen, damit es zu keinen Verzögerungen kommt.
Nebenkostenabrechnung erstellen
Sind Mieter gefunden und der Umzug steht, geht es für Sie daran, sich um die Verwaltung der Immobilie zu kümmern. Halten Sie in einem Übergabeprotokoll alle Zählerstände sowie den Zustand der Wohnung fest. Als Vermieter haben Sie die Verpflichtung, die jährliche Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter zu erstellen. Diese muss innerhalb eines Jahres für das Vorjahr erfolgen. Die Abrechnung für das Jahr 2022 muss also spätestens im Dezember 2023 vorliegen.
Steuererklärung für Vermieter
Die erzielten Mieteinnahmen sind steuerpflichtiges Einkommen, das Sie in Ihrer Einkommensteuerklärung angeben müssen. Dazu verrechnen Sie alle Einnahmen mit den Ausgaben, die Sie im Zusammenhang mit den vermieteten Wohnungen haben. Dies nennt sich Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Der sich daraus ergebende Betrag ist Ihr Gewinn. Dieser wird Ihrem Gesamteinkommen angerechnet und versteuert.
Renovierungs- und Sanierungspflichten
Nach der Sanierung ist vor der Sanierung! Leider ist es mit einer einmaligen Sanierung oft nicht getan. Denn Teile, wie die einer Heizungsanlage, oder auch Bodenbeläge verschleißen mit der Zeit. Außerdem ändern sich Anforderungen an die Energieeffizienz. Daher gibt es regelmäßige Renovierungs- und Sanierungspflichten zu beachten. Dabei haben Vermieter und Mieter gleichermaßen bestimmten Verpflichtungen nachzukommen, um die Wohnung instand zu halten.
