Steuerpflicht für Vermieter
Im Allgemeinen sind Einnahmen steuerpflichtig. Dazu gehören für Vermieter auch die Einkünfte, die sie durch ihre Immobilie, ihr Grundstück oder ihre Wohneinheit erzielt haben. Gleichzeitig können verschiedene Kosten, die durch die Vermietung entstanden sind, steuerlich geltend gemacht werden.
Gesetzliche Regelung
Gemäß § 21 des deutschen Einkommenssteuergesetzes, kurz EStG, sind Einnahmen, die durch Vermietung oder Verpachtung erzielt werden, als Einkünfte zu werten. Dementsprechend müssen sie im Zuge der Steuererklärung angegeben werden, da sie einkommenssteuerpflichtig sind.
Was zählt zu den Einkünften?
Neben der monatlichen Miet- oder Pachtzahlung gehören auch die Nebenkosten zu den Einnahmen, sodass die Warmmiete die Abzugs- und Berechnungsgrundlage darstellt. Unter anderem hängt die Höhe der Steuer vom persönlichen Steuersatz sowie von der Summe der Ausgaben, die letztlich geltend gemacht werden, ab. Der Gesetzgeber räumt Vermietern die Möglichkeit ein, eine Vielzahl verschiedener Kostenpositionen von der Steuer abzusetzen, aber auch Kosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Der nach den Abzügen bestehende Gewinn wird dann als Mieteinnahmen versteuert.
Negative Einkünfte
Teilweise wird die Steuerlast durch diese Abzüge so stark gesenkt, dass negative Einkünfte entstehen. Als Ausgleich dafür können Vermieter diese Verluste mit weiteren Einkommensvarianten verrechnen und somit insbesondere in der ersten Zeit nach Erwerb der Immobilie Steuern einsparen.
Die Anlage V
Vermieter müssen zusätzlich zur jährlich anfallenden Steuererklärung die Anlage V für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausfüllen. Dabei ist zu beachten, dass für jede Immobilie eine eigene Anlage V beigefügt werden muss.
Die Anlage beinhaltet Felder, in denen Mieteinnahmen, laufende Kosten, Abschreibungen und Betriebs- sowie Nebenkosten eingetragen werden. Ausgefüllt werden muss die Anlage V auch, wenn die Immobilie leer steht.
Aufbau der Anlage V
Das aus zwei Seiten bestehende zusätzliche Dokument muss sorgfältig ausgefüllt werden. Die Vorderseite dient dabei der Erfassung von Einkünften sowohl aus Mieteinnahmen als auch aus Nebenkostenzahlungen durch den Mieter.
Die Rückseite beinhaltet Felder für das Eintragen absetzbarer Positionen wie Werbungskosten, wozu auch die Nebenkosten zählen.
Fristen und Jahreszuordnung
Die erzielten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind stets dem Steuerjahr zuzuordnen, in dem sie auch erzielt wurden. Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip beschreibt diesen Vorgang. Auch können Vermieter gemäß § 11 EStG nur die Ausgaben steuerlich geltend machen, die im jeweiligen Jahr tatsächlich angefallen sind. Um eventuellen Nachfragen seitens des Finanzamtes nachkommen zu können, sollten alle Rechnungen bzw. Belege sorgfältig aufbewahrt werden.
Ausstehende Mieten nicht angeben: Die sich aus dem Zu- und Abfluss-Prinzip ergebende Regelung greift auch bei noch ausstehenden Mieten. Auch wenn diese für das laufende Steuerjahr fällig sein sollten, müssen sie erst dann in der Steuererklärung angegeben werden, wenn sie auch tatsächlich gezahlt wurden.
Wann muss Umsatzsteuer gezahlt werden?
Theoretisch sind Vermieter umsatzsteuerpflichtig, da sie gemäß dem Umsatzsteuerrecht die Absicht zur Einnahmeerzielung verfolgen und das Umsatzsteuerrecht sie demnach als Unternehmer einstuft. Allerdings wurden unter anderem in § 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) juristische Ausnahmen festgelegt. Die Umsatzsteuerabführung entfällt für die Vermietung bzw. Verpachtung von Grundstücken, Immobilien und einzelnen Immobilienelementen wie Wohnungen, Räumen oder Stockwerken.
Kurzfristige Vermietung
Anders sieht es aus, wenn Miet- oder Pachtverhältnisse für weniger als sechs Monate eingegangen werden. In diesen Fällen unterliegen die Eigentümer der Umsatzsteuerpflicht. Besonders hervorzuheben ist auch die Vermietung von Stellplätzen sowie von Garagen. Nur wenn diese Elemente zusammen mit dem Wohnraum vermietet werden, muss keine Umsatzsteuer für die Einkünfte gezahlt werden. Findet die Vermietung jedoch einzeln statt, so steht der Vermieter in der Zahlungspflicht.
Gewerberaumvermietung
Wird ein Gewerberaum vermietet, so können Vermieter selbst entscheiden, ob eine Einstufung als Gewerbetreibender erfolgen soll oder nicht. Ist dies der Fall, gibt es jedoch zwei Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen. Auf der einen Seite muss das Unternehmen des Mieters umsatzsteuerpflichtig sein, auf der anderen Seite darf das Mietverhältnis auf Langfristigkeit ausgelegt sein.
Zudem gehen mit dieser Einstufung zusätzliche Pflichten einher, die einen größeren Zeitaufwand bedeuten können. Gleichzeitig können Vermieter jedoch im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung bis zu 19 % sparen, indem sie die Mehrwertsteuer geltend machen, die auf den Rechnungen ausgewiesen ist.
Was kann von der Steuer abgesetzt werden?
Der Gesetzgeber hat für Vermieter Entlastungen vorgesehen, die sie in der Steuererklärung geltend machen können. Durch verschiedene Kostenpositionen lässt sich so die Höhe der zu versteuernden Einnahmen reduzieren.
Werbungskosten
Unter Werbungskosten werden sämtliche Lasten verstanden, welche das Generieren von Mieteinnahmen zum Ziel haben und sowohl der Erhaltung als auch dem Erwerb Ihres Immobilien-Eigentums dienen (§ 9 EStG). Dazu gehören unter anderem:
- Maklergebühren
- Kosten für Schönheitsreparaturen
- Gebühren für die Kontoführung
- Fahrt- und Bürokosten
- Versicherungskosten
- Einrichtung für möbliert vermietete Wohnungen (bis 800 Euro, bei höheren Kosten Abschreibung über mehrere Jahre)
- Grundsteuer
- Werbekosten für Immobilieninserate
Belege aufbewahren: Sollen Kosten von der Steuer abgesetzt werden, benötigen Vermieter im Zweifelsfall die entsprechenden Belege, um sie dem Finanzamt vorzulegen. Daher sollten diese unbedingt für mindestens zwei Jahre sicher aufbewahrt werden. Gibt es Käufe, die über mehrere Jahre abgeschrieben werden, müssen die Belege für den gesamten Zeitraum der Abschreibung vorhanden sein.
Schuldzinsen
Für die Finanzierung einer Immobilie wird häufig auf einen Kredit zurückgegriffen. Die Möglichkeit, die dadurch entstandenen Kosten anteilig bei der Steuererklärung geltend machen zu können, sorgt für eine finanzielle Entlastung. Dabei findet eine Berücksichtigung der entsprechenden Zinszahlungen durch das Finanzamt statt. Die Rate sinkt zwar Jahr für Jahr, doch die steuerlichen Vorteile für Vermieter sind nicht von der Hand zu weisen.
Nebenkosten
Auch die Nebenkosten dürfen als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Voraussetzung dafür ist jedoch, dass Sie diese auch in der Anlage V unter den Einnahmen auf Seite eins eintragen.
Herstellungskosten
Unter den Begriff der Herstellungskosten fallen umfangreiche und kostspielige Renovierungs- sowie Reparaturmaßnahmen. Damit sie steuerlich geltend gemacht werden können, müssen die Arbeiten in einem Zeitraum von drei Jahren nach Immobilienerwerb anfallen oder der Kostenpunkt muss bei mindestens 15 % der Netto-Anschaffungskosten liegen (§ 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG). Die Abschreibung der Kosten erfolgt dann über mehrere Jahre.
Nur wenn die Arbeiten unmittelbar im Anschluss an den Kauf durchgeführt werden, können die Kosten in der Regel auch direkt von der Steuer abgesetzt werden.
Erhaltungskosten
Neben großen Reparaturen stehen oft auch kleine Instandhaltungsmaßnahmen an, um die Immobilie zu erhalten. Wird beispielsweise ein neues Fenster mit besserer Isolation eingebaut oder die alte Heizungsanlage wird gegen ein moderneres und effizienteres Modell getauscht, handelt es sich um anfallende Erhaltungskosten. Diese können auf zwei Arten steuerlich geltend gemacht werden.
Entweder werden sie im selben Jahr als Werbungskosten in der Anlage V angegeben oder über zwei bis zu fünf Jahre gleichmäßig verteilt und somit von der Steuer abgesetzt.
Abschreibungen
Mit jedem Tag, an dem ein Gebäude steht, nutzt sich die Bausubstanz kontinuierlich ab. Dadurch entsteht zwangsläufig eine Wertminderung. Um diese Verluste auszugleichen, haben Vermieter die Möglichkeit, ihre Immobilie steuerlich geltend zu machen.
Für einen Zeitraum von 50 Jahren dürfen jährlich zwei Prozent des Brutto-Gesamtpreises für das Eigentum abgeschrieben werden. Eine Einschränkung erfolgt gemäß dem Monat, in dem die Immobilie bzw. Wohnung gekauft wurde. Bei Erwerb im Juni kann also nur für die verbleibenden 6 Monate des laufenden Kalenderjahres der anteilige Wert steuerlich geltend gemacht werden.
Als juristische Basis dient § 7 Absatz 4 EStG. Es handelt sich bei der Art der steuerlichen Abschreibung um sogenannte Absetzungen für Abnutzung, kurz AfA.
Die Abschreibung gilt nur für den Kaufpreis der Immobilie. Der Wert des Grundstücks unterliegt keiner zeitlichen Wertminderung und muss daher aus dem Gesamtkaufpreis herausgerechnet werden.
Sonderabschreibung
2019 wurde eine neue Regelung beschlossen, welche beinhaltet, dass Vermieter berechtigt sind, in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend zu machen, wenn eine neue gebaute Wohnung vermietet wird (§ 7b EStG). Damit dies in Kraft tritt, muss die Vermietung auf mindestens 10 Jahre ausgelegt sein. Erst wenn das zutrifft, können bis zu fünf Prozent der Herstellungskosten jährlich steuerlich geltend gemacht werden. Ob die Sonderabschreibung genutzt wird, können Vermieter individuell entscheiden, da sich die über 50 Jahre festgelegte Abschreibungshöchstgrenze nicht ändert, sondern lediglich in den ersten vier Jahren das Volumen größer ist. Was sich entsprechend mehr lohnt, ist stets vom Einzelfall abhängig.
Stolperfallen
Wie in vielen anderen Bereichen der Vermietung können auch beim Thema Steuern Stolperfallen auftreten, die Vermieter für eine korrekte Steuererklärung besser umgehen sollten.
Gewinnerzielungsabsicht
Für die steuerliche Absetzung von Kosten, die bei der Vermietung entstehen, muss das Finanzamt klar erkennen können, dass eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Dies ist der Fall, wenn die Einnahmen auf lange Sicht die Ausgaben übersteigen. Erfolgt keine solche Einstufung, können Kosten oder Verluste nicht steuerlich geltend gemacht werden. Das Amt bezeichnet diese Art der Handlung dann als Liebhaberei.
Vermietung an Angehörige
Wer seine Immobilie an Angehörige oder Bekannte vermieten möchte, sollte sich Gedanken um die Höhe der Miete machen. Werbungskosten können erst dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Miethöhe mindestens 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Diese neue Regelung ist zu Beginn des Jahres 2021 in Kraft getreten (§ 21 Absatz 2 Nr.2 EStG). Zuvor betrug die Mindesthöhe 66 %.
Liegt der Wert unter der 50 %-Grenze, muss mit Kürzungen der Werbungskosten gerechnet werden.
Leerstand
Sollen durch Leerstand angefallene Kosten steuerlich abgesetzt werden, müssen Vermieter nachweisen können, dass eine Vermietungsabsicht besteht. Dieser Nachweis kann beim Finanzamt durch geschaltete Anzeigen in Immobilienportalen oder durch Zeitungsannoncen erbracht werden. Nur wenn das Amt die Vermietungsabsicht anerkennt, ist eine Geltendmachung möglich.
Ist eine Vermietung zeitlich nicht möglich oder kann ein Eigentum nicht vermietet werden, da nötige Renovierungskosten nicht aufgebracht werden können, müssen die während des Leerstands entstehenden Kosten bzw. Verluste vollumfänglich selbst getragen werden.
Welche steuerlichen Vorteile gibt es?
Neben Stolperfallen sollten Vermieter auch wissen, welche Vorteile es im Zuge der Steuererklärung für sie gibt und welche Dinge dabei beachtete werden müssen.
Der Steuerfreibetrag gilt für die gesamten Einkünfte aller Steuerpflichtigen, Vermieter eingeschlossen. Bis zu einem gewissen Betrag bleiben dann für die Mieteinnahmen steuerfrei. Nach § 32a EStG liegt der Satz des Grundfreibetrags pro Person für 2021 bei 9.744 Euro. Für Verheiratete gilt der doppelte Betrag in Höhe von 19.488 Euro.
Erst wenn die Gesamteinnahmen unter der Berücksichtigung aller Einkommensvarianten diesen Betrag übersteigen, führen sie zu einer steuerlichen Belastung.
Da Kindern bis zu einem bestimmten Alter ebenfalls Freibeträge zustehen, können diese dem Grundfreibetrag angerechnet werden.
Untervermietung
Planen Vermieter eine kurzfristige Untervermietung ihrer selbst genutzten Immobilie, beispielsweise weil ein Job in einer anderen Stadt ansteht, hat der Gesetzgeber eine Bagatellgrenze von 520 Euro für jeden Veranlagungszeitraum festgelegt. Solange diese Grenze unterschritten wird, fallen keine Steuern für die erzielten Erträge an.
Auch wenn eine dauerhafte Untervermietung vorliegt, können Steuern gespart werden, sofern eine Einnahmegrenze von 410 Euro pro Jahr nicht überschritten wird. Dieser Betrag setzt sich aus den Einnahmen abzüglich sämtlicher Ausgaben zusammen.
Überschreiten die Gewinne diese gesetzliche Grenze, liegen aber bei nicht mehr als jährlich 820 Euro, kommt ein verminderter Steuersatz zum Tragen. Erst wenn auch dieser Betrag überschritten wird, müssen die Einnahmen in voller Höhe versteuert werden.
Unterstützung bei der Anlage V durch Objego
Die Vorbereitung für die Anlage V ist oft mühsam und kostet viel Zeit, da eine ganze Reihe an relevanten Daten zusammengesucht werden müssen. Das Essener Start-up Objego hat in Zusammenarbeit mit Steuerexperten daher eine neue Funktion implementiert, welche die Arbeit vereinfacht.
Das Ziel von Objego ist es, den Alltag privater Vermieter zu vereinfachen, indem mit moderner Software Immobilien, Dokumente und Finanzen digital verwaltet werden können. Das Herzstück ist zurzeit die Nebenkostenabrechnung, die mit Objego schnell und mit minimiertem Fehlerrisiko erstellt und versandfertig als PDF ausgedruckt werden kann. Mithilfe von Kundenfeedback und einem engagierten Team werden stetig neue Features entwickelt, die letztlich eine 360 Grad-Immobilienverwaltung ermöglichen sollen.
Die in Objego gesammelten und für die Steuererklärung relevanten Daten zu den Mieteinnahmen und entstandenen Kosten für das jeweilige Mehrfamilienhaus und Steuerjahr listet die Software in einer Excel-Tabelle auf, die entweder selbst weiterbearbeitet oder dem Steuerberater zur Verfügung gestellt werden kann.
Die Kosten für Objego können zudem als Werbungskosten in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden.
Fazit
Private Vermieter stehen jährlich bei der Steuererklärung vor einer großen Herausforderung. Die zusätzliche Arbeit kostet Zeit und ist mit erheblichem Aufwand verbunden.
Einen Teil der Arbeit kann Objego dabei mit der Vorbereitung für die Anlage V übernehmen. Die gesammelten Daten werden für das jeweilige Jahr aufbereitet und als Excel-Liste exportiert, sodass damit ganz einfach weitergearbeitet werden kann. Auch eine Ergänzung noch fehlender Positionen ist problemlos möglich.
Was abgesetzt werden kann, ist gesetzlich geregelt. Dennoch sind einige Abschreibungen fallabhängig. Im Zweifel kann daher ein Steuerberater aufgesucht werden, der Licht ins Dunkel bringt.
Häufig gestellte Fragen
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind gemäß § 21 des deutschen Einkommenssteuergesetzes, kurz EStG, steuerpflichtig. Maßgeblich ist die Warmmiete. Gleichzeitig können gewisse Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden.
Vermieter müssen in der jährlich anfallenden Steuererklärung die Anlage V für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausfüllen. Für jede Immobilie im Besitz muss eine eigene Anlage V beigefügt werden. Anzugeben sind Mieteinnahmen, laufende Kosten, Abschreibungen und Betriebs- sowie Nebenkosten – auch, wenn die Immobilie leer steht.
Vermieter können gewisse Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie in der Steuererklärung geltend machen. Dadurch lässt sich die Höhe der zu versteuernden Einnahmen reduzieren. Abgesetzt werden können: Werbungskosten, Schuldzinsen, Nebenkosten, Herstellungskosten, Erhaltungskosten sowie Abschreibungen.
